房企嗜酒,集體布局白酒賽道,而酒企卻在留戀房地產(chǎn)。
近日,牛欄山母公司順鑫農業(yè)公布,公司擬以自有現金購買(mǎi)全資子公司順鑫佳宇在北京持有的兩棟寫(xiě)字樓,包含辦公、商業(yè)及車(chē)位等三種業(yè)態(tài),建筑面積將近12.2萬(wàn)平方米,資產(chǎn)賬面凈值約12.96億元,而評估價(jià)值則與預估的最高售價(jià)相同,將近19.86億元。
兩棟寫(xiě)字樓均位于順義區站前街,一棟名為順鑫國際商務(wù)中心,順鑫農業(yè)的辦公場(chǎng)所設在此處,仍有部分物業(yè)正在招商,而另一棟是順鑫寰宇中心,目前已全部出租。
“真服氣,買(mǎi)全資子公司的資產(chǎn),這資產(chǎn)本來(lái)就是上市公司的”,公告出來(lái)之后,對順鑫農業(yè)的質(zhì)疑接踵而至。一名投資者在深交所互動(dòng)易向董秘提問(wèn)道:“順鑫佳宇的商務(wù)中心和寰宇中心為什么選擇出售給母公司,而不是外部第三方呢?”
順鑫農業(yè)擁有白酒、豬肉和房地產(chǎn)三大主要業(yè)務(wù),其中,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要由順鑫佳宇負責。2006年,順鑫農業(yè)與控股股東順鑫集團進(jìn)行資產(chǎn)置換,將順鑫佳宇從控股股東手中置入上市公司之內,這一年前后,房地產(chǎn)行情走強,順鑫農業(yè)也成為了跨界房地產(chǎn)的酒業(yè)之一。
然而,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的持續虧損讓順鑫農業(yè)在2019年做出了將之剝離的決定。實(shí)際上,這也是酒企們集中“退房”的原因,只不過(guò)與同行相比,順鑫農業(yè)的剝離之路不那么順利。
2021年12月,為了找到順鑫佳宇的接盤(pán)人,順鑫農業(yè)對順鑫佳宇100%股權轉讓進(jìn)行預掛牌,公開(kāi)征集意向受讓方,但最終沒(méi)有獲得進(jìn)展。多年剝離未果,順鑫農業(yè)還在2022年遭遇上市25年來(lái)首度虧損,更多的投資者將矛頭指向房地產(chǎn)業(yè)務(wù),這也正是順鑫農業(yè)內購寫(xiě)字樓“惹怒”投資者的真正原因。
盡管此時(shí)的房地產(chǎn)成為了許多酒企戰略中的“棄子”,卻仍有公司在近半年選擇繼續加注,不止順鑫農業(yè)一家。與此同時(shí),在房地產(chǎn)的調整周期,房企們忙碌地在尋求地產(chǎn)以外的業(yè)務(wù)新賽道,而利潤高、市場(chǎng)大的白酒行業(yè)是它們偏愛(ài)的風(fēng)口。
投資者質(zhì)疑四起,剝離地產(chǎn)卻又左手換右手
“公司是否有考慮過(guò)(將商務(wù)中心和寰宇中心)出售給外部第三方機構的可能性?”
面對投資者的進(jìn)一步發(fā)問(wèn),順鑫農業(yè)董秘沒(méi)有予以正面回應,但堅稱(chēng)公司堅定剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù),也將在后續通過(guò)多舉措并舉推進(jìn)剝離事項,而向全資子公司內購樓宇資產(chǎn)有兩大目的,“一方面優(yōu)化了順鑫佳宇的資產(chǎn)負債結構,另一方面滿(mǎn)足了公司自有辦公需求”。
至少從2016年開(kāi)始,順鑫佳宇便處于連年虧損和資不抵債并存的狀態(tài),整體呈現的趨勢是總資產(chǎn)持續縮水,凈資產(chǎn)為負的“窟窿”在不斷擴大,凈虧損額度雖每年高低起伏,卻從未低于1.9億元,7年合計虧損19.22億元,而母公司順鑫農業(yè)基本上每年也只有盈利數億的能力。
作為經(jīng)營(yíng)順鑫農業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主體,順鑫佳宇因常年虧損而備受爭議,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也在2019年正式被列為順鑫農業(yè)的“擬退出業(yè)務(wù)”,并在2021年底迎來(lái)較大的進(jìn)展。2021年12月1日,順鑫農業(yè)對順鑫佳宇100%股權轉讓進(jìn)行預掛牌,目的是公開(kāi)征集意向受讓方,按照順鑫農業(yè)的設想,如若交易能順利完成,公司將不再持有順鑫佳宇股權,而順鑫佳宇也將不再納入公司合并報表范圍。
受到這一消息的刺激,順鑫農業(yè)連續兩個(gè)交易日股價(jià)漲停,但最終沒(méi)有獲得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
而沒(méi)能找到接盤(pán)人的順鑫佳宇在2022年的經(jīng)營(yíng)狀況更是堪憂(yōu)。截至年末,公司的資產(chǎn)總額54.11億元,凈資產(chǎn)-26.75億元,2022年度營(yíng)業(yè)收入僅約7億,經(jīng)審計虧損額卻達到了8.42億元,凈資產(chǎn)為負和經(jīng)營(yíng)虧損的狀況雙雙達到近7年的峰值。
這一年,也是順鑫農業(yè)業(yè)績(jì)最糟糕的一年,公司遭遇了上市25年來(lái)的首度虧損,盡管房地產(chǎn)業(yè)務(wù)由于在營(yíng)業(yè)收入占比中最低而被歸類(lèi)于“其他”,但它卻是造成虧損的重要原因。
2022年,順鑫農業(yè)的營(yíng)業(yè)收入同比下降21.46%至116.78億元,其中,白酒和豬肉占比高達91.33%,而順鑫農業(yè)全年歸母凈虧損達6.73億元。在1月30日發(fā)布的業(yè)績(jì)預告中,順鑫農業(yè)將業(yè)績(jì)變動(dòng)的原因歸結于對房地產(chǎn)和豬肉的計提資產(chǎn)減值準備,以及疫情反復對白酒消費和豬肉需求的影響。
年報顯示,順鑫農業(yè)2022年資產(chǎn)減值近6.4億元,其中,房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分別計提存貨跌價(jià)準備4.96億元、8565萬(wàn)元。
投資者的不滿(mǎn)情緒達到了高潮。2023年3月27日,順鑫農業(yè)披露的《投資者關(guān)系活動(dòng)記錄表》顯示,投資者在2022年度業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )中提出了24個(gè)問(wèn)題,而直接問(wèn)及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的提問(wèn)達到了10個(gè)之多。
無(wú)論在業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上,還是深交所互動(dòng)易上,與投資者交流時(shí),順鑫農業(yè)均多次強調剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的決心,但困惑依然縈繞著(zhù)投資者——順鑫佳宇股權轉讓進(jìn)度如何?為什么不將寫(xiě)字樓賣(mài)予外部第三方?是否對住宅、商辦物業(yè)進(jìn)行有選擇地或有順序地進(jìn)行剝離?
就相關(guān)問(wèn)題,時(shí)代財經(jīng)向順鑫農業(yè)發(fā)去采訪(fǎng)提綱,但截止發(fā)稿時(shí)未獲回復。
房企“嗜酒”,酒企卻在買(mǎi)樓買(mǎi)地
順鑫農業(yè)并非唯一一家買(mǎi)樓的酒企。根據時(shí)代財經(jīng)不完全統計,近半年,還有舍得酒業(yè)和茅臺選擇真金白銀押注房地產(chǎn),這在酒企集中“退房”、房企跨界白酒的近幾年,是不多見(jiàn)的現象。
2022年9月23日,舍得酒業(yè)公布,公司擬與關(guān)聯(lián)方成都復地置業(yè)有限公司簽訂《復城國際項目物業(yè)轉讓框架協(xié)議》,購買(mǎi)成都復地置業(yè)在成都市高新區持有的復城國際T1棟寫(xiě)字樓中的26層、27層、28層、29層房屋,總建筑面積為7831.35平方米,交易金額達9397.62萬(wàn)元。
同一年12月2日,貴州茅臺酒廠(chǎng)(集團)置業(yè)投資發(fā)展有限公司全資子公司遵義文康置業(yè)發(fā)展,耗資10.54億元在遵義市新蒲新區拿下了兩宗商住用地,計容建面合計45.33萬(wàn)平方米。
時(shí)代財經(jīng)綜合過(guò)往公開(kāi)報道獲悉,在2009年茅臺已表露出進(jìn)軍房地產(chǎn)的意圖,這一年,時(shí)任茅臺集團副董事長(cháng)、貴州茅臺董事長(cháng)的袁仁國在接受網(wǎng)易財經(jīng)采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)公司有意涉足頂級房地產(chǎn)投資,“我們有資金可以進(jìn)行資本運作。我覺(jué)得只要別人能干的,而且干成功的,我們?yōu)槭裁床荒苋L試呢?”
十多年間,茅臺在房地產(chǎn)方面始終保持小步幅慢跑的節奏。目前,茅臺已在貴陽(yáng)開(kāi)發(fā)了商住項目茅臺廣場(chǎng)、包含寫(xiě)字樓和酒店業(yè)態(tài)的茅臺國際商務(wù)中心,在北京北環(huán)中心持有茅臺大廈,另于三亞海棠灣打造了茅臺度假村項目。其中,茅臺廣場(chǎng)在2022年1月開(kāi)盤(pán),而茅臺度假村在則在12月29日才正式對外經(jīng)營(yíng),此時(shí),兩個(gè)項目距離拿地時(shí)間均已超過(guò)10年。
在2009年之前,由于房地產(chǎn)行情走高,至少已有金種子酒、瀘州老窖、水井坊、酒鬼酒、郎酒等知名酒企進(jìn)入房地產(chǎn)“淘金”,但在多年之后,又默契地接連剝離房地產(chǎn)。
金種子酒是最早“退房”的酒企之一,在2010年7月,金種子酒公布擬以8055.83萬(wàn)元的價(jià)格,將持有的安徽金種子集團阜陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司98.16%股權轉讓給金種子集團,由此上市公司全部退出房地產(chǎn)行業(yè),原因是“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為公司非主要業(yè)務(wù),規模較小,起步較晚,發(fā)展不快,加上受?chē)艺哒{控影響”,而退出房地產(chǎn)行業(yè)有利于規避風(fēng)險和集中力量做大做強主業(yè)。
如今酒企“退房潮”仍在繼續。隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)步入下行周期,酒業(yè)尤其白酒賽道卻因消費升級和需求增長(cháng)的帶動(dòng)迎來(lái)了一個(gè)廣闊的市場(chǎng),酒業(yè)反超房地產(chǎn)成為了一個(gè)造富的行業(yè)。
中國酒業(yè)協(xié)會(huì )聯(lián)合騰訊營(yíng)銷(xiāo)洞察推出的《2023年中國白酒行業(yè)消費白皮書(shū)》顯示,2022年,白酒規模以上企業(yè)實(shí)現利潤總額2202億元,同比增長(cháng)29.36%,平均毛利率50.21%,比2021年末(45.99%)增長(cháng)4.22個(gè)百分點(diǎn)。
而近幾年,房地產(chǎn)行業(yè)卻呈現出毛利率大幅跳水的趨勢,虧損更成為了2022年的常態(tài),素被稱(chēng)為“地產(chǎn)模范生”的中海在2022年僅僅達成23.5%的毛利率,而稅后凈利潤位居百強房企之首的華潤置地,綜合毛利率也只有26.2%的水平。
在行情的輪替之中,房企們紛紛向酒業(yè)“倒戈”尋求出路。時(shí)代財經(jīng)統計得知,目前已至少有綠地、碧桂園、融創(chuàng )、星河灣、華潤置地等知名房企涉足酒業(yè)。
其中,碧桂園創(chuàng )投在2021年對世界名酒品牌運營(yíng)服務(wù)商寶醞集團的6億余元A輪融資進(jìn)行領(lǐng)投,又于2023年1月宣布正式孵化核心聯(lián)盟企業(yè)順朋酒業(yè),近日,寶醞聯(lián)手順朋還在貴州省遵義市仁懷市簽下了茅臺鎮椿樹(shù)村酒莊項目,總投資額高達20億元。碧桂園創(chuàng )投披露,該項目建成后將具備每年1.2萬(wàn)噸以上的大曲醬香產(chǎn)能,同時(shí)具備酒旅開(kāi)發(fā)、文化傳播等功能。不過(guò),碧桂園創(chuàng )投并未回應已有文旅基礎的碧桂園集團是否會(huì )參與項目的經(jīng)營(yíng)。
在酒企“退房”、房企“嗜酒”的背景下,作為白酒行業(yè)的龍頭老大,茅臺此前拿地動(dòng)作引來(lái)市場(chǎng)的諸多猜測,有觀(guān)點(diǎn)認為茅臺身為貴州省屬?lài)?,此舉更多是對區域發(fā)展的支持,亦有觀(guān)點(diǎn)認為茅臺可借助文旅地產(chǎn)提升酒企的品牌認知和消費者社群建設。
就相關(guān)問(wèn)題,時(shí)代財經(jīng)向茅臺發(fā)去采訪(fǎng)提綱,但截止發(fā)稿時(shí)未獲回復。
來(lái)源:時(shí)代財經(jīng)APP
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