從近期官方的表態(tài)來(lái)看，官方已經(jīng)強調防范資產(chǎn)泡沫的繼續放大，抑制投資投機，證監會(huì )也收緊了上市房企的再融資，不允許通過(guò)再融資拿地，國土部等部門(mén)分別傳出針對土地市場(chǎng)的政策收緊信號，南京、合肥等地也陸續出臺了“控地王”相關(guān)收緊政策，比如各大熱點(diǎn)城市紛紛承諾增加土地供應，南京土拍熔斷政策仍將繼續，土地出讓首付升至60%，合肥土地出讓首付升至50%。

但是，土地供應增加的量仍然沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改善供不應求的市場(chǎng)關(guān)系，基于供應有限的市場(chǎng)背景下以提升土地出讓金首付比例為主要特征的措施所產(chǎn)生的抑制“地王”的效果微不足道，尤其是對于京滬深等一線(xiàn)城市、蘇州、南京、鄭州、合肥、杭州、武漢等二線(xiàn)城市而言，由于房企拿地場(chǎng)外配資“加杠桿”拿地方式的存在，導致部分房企拿地較為激進(jìn)，這時(shí)很難改變“地王”頻現、地價(jià)超房?jì)r(jià)“面粉貴過(guò)面包”的怪相。

由此可見(jiàn)，在土地供應量有限的市場(chǎng)背景下，對于“地王”現象而言，僅僅靠提高土地出讓金首付比例就可以減少地王現象嗎?顯然示不可行的。同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉認為，房企通過(guò)場(chǎng)外配資“加杠桿”方式進(jìn)行拿地，助推房企的拿地激情，尤其是在市場(chǎng)火熱的一二線(xiàn)核心城市，房企不斷制造“地王”更是離不開(kāi)場(chǎng)外配資。同時(shí)，這樣的方式拿地也留給市場(chǎng)更多的風(fēng)險，一旦樓市進(jìn)入調整的階段時(shí)，整個(gè)市場(chǎng)有可能會(huì )出現跌聲一片，批量的“地王”項目有可能因此而陷入困局，系統性的金融風(fēng)險極有可能會(huì )爆發(fā)。

首先，從提升土地出讓金首付比例的角度來(lái)看，表面上來(lái)看，對于拿地企業(yè)來(lái)講首付比例提升了，拿地門(mén)檻比之前提升了，但是，這并不構成房企拿地的土地出讓金首付比例的實(shí)質(zhì)性的提高。從當前熱點(diǎn)城市房企拿地來(lái)看，房企拿地首付配資的現象越來(lái)越多，比如，政府規定土地出讓金的首付款必須50% ，那么，對于開(kāi)發(fā)商來(lái)講只要首付25%，通過(guò)金融機構場(chǎng)外配資25% 或者更多比例“加杠桿”方式進(jìn)行拿地，甚至制造“地王”。

從房企的角度來(lái)看，通過(guò)場(chǎng)外配資“加杠桿”方式進(jìn)行拿地，尤其是制造“地王”，一是占用自有資金比例少了，還可以利用自有資金拿更多的地或用作其他支配，另外一方面，市場(chǎng)一旦有風(fēng)險，因為房企是通過(guò)場(chǎng)外配資“加杠桿”方式進(jìn)行拿地，最糟糕的方式就是說(shuō)放棄該“地王”的權益，“地王”的權益根據配資的約定歸屬金融機構，把“地王”的風(fēng)險轉嫁給配資的金融機構。

同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉認為，從當前土地市場(chǎng)特征來(lái)看，上述熱點(diǎn)城市“地王”頻出，并且上述熱點(diǎn)城市“地王”現象已與往年不同，往年一般是一個(gè)城市出一個(gè)“地王”或少數幾個(gè)“地王”，一旦市場(chǎng)遇到調整，那么這幾個(gè)“地王”或許會(huì )存在操盤(pán)的風(fēng)險，最糟的結果就是項目降價(jià)銷(xiāo)售或股權轉讓?zhuān)麄€(gè)市場(chǎng)風(fēng)險被控制在局部范圍內，還不至于是整個(gè)市場(chǎng)的。而現在像北上廣深一線(xiàn)城市、合肥、蘇州、南京、廈門(mén)等核心熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，一旦有住宅類(lèi)用地出讓便是“地王”，即使郊區的住宅類(lèi)用地也是被高溢價(jià)拍出，那么，這也就意味著(zhù)市場(chǎng)風(fēng)險不是單個(gè)項目的，而是整個(gè)市場(chǎng)的，一旦有風(fēng)險就是系統性的風(fēng)險。

再加上房企越來(lái)越多通過(guò)金融機構場(chǎng)外配資 “加杠桿”方式進(jìn)行拿地，甚至制造“地王”，從預期影響來(lái)看，隨著(zhù)政策面的收緊與市場(chǎng)調整期的到來(lái)，在上述熱點(diǎn)城市制造“地王”的風(fēng)險會(huì )增加，一旦這樣的風(fēng)險到來(lái)，風(fēng)險就不僅僅會(huì )波及房企自身，還會(huì )波及金融機構，甚至金融機構背后的個(gè)人投資者。因此，對于當前這幾個(gè)熱點(diǎn)城市來(lái)講，一旦樓市進(jìn)入調整的階段時(shí)，整個(gè)市場(chǎng)有可能會(huì )出現跌聲一片，批量的“地王”項目有可能因此而陷入困局，系統性的金融風(fēng)險極有可能會(huì )爆發(fā)。

因此，對于上述熱點(diǎn)城市樓市來(lái)講，不僅僅需要通過(guò)提高首付比例，降杠桿控制“地王”帶來(lái)的潛在系統性風(fēng)險，更需要對于房企拿地場(chǎng)外配資進(jìn)行監管。只有對于房企場(chǎng)外配資拿地的形式進(jìn)行嚴格監管，才能夠真正影響到房企的資金鏈，提高土地出讓金首付比例才會(huì )有真正的調控意義。

另外，在具體操作上，監管部門(mén)可以借鑒上海叫停首付貸的做法，也可以對于房企拿地的項目公司主體的賬戶(hù)進(jìn)行監管，如果在拿地前后1-3個(gè)月左右時(shí)間出現機構資金的注入，那么，就可以鑒定該公司存在拿地場(chǎng)外配資的嫌疑，據此可以進(jìn)一步審查，如果核查為事實(shí)，那么，可以對該項目公司及母公司進(jìn)行處罰或將其本次信用列入融資的評級考量因素，這樣，房企再考慮拿地場(chǎng)外配資時(shí)就會(huì )謹慎的多。屆時(shí)，沒(méi)有了場(chǎng)外配資，房企就沒(méi)有辦法通過(guò)金融機構場(chǎng)外配資“加杠桿”方式進(jìn)行拿地，再想制造“地王”的時(shí)也會(huì )謹慎許多，或許通過(guò)這樣的“禁令”打掉“地王”場(chǎng)外配資，至少可以減少一半的“地王”誕生，起碼土地市場(chǎng)不會(huì )那么熱，不會(huì )處處是“地王”了。

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)