“金九銀十”交界，熱點(diǎn)城市急風(fēng)驟雨般拋出調控新政。一周時(shí)間，北京、深圳、天津、蘇州等19個(gè)城市新政落地，多地重啟限購限貸。限購殺威棒下，樓市一夜變天，新房認購猛跌，二手房買(mǎi)家解約，賣(mài)方市場(chǎng)瞬間變成買(mǎi)方市場(chǎng)!

 

　　甚至被這樣的消息刷屏了：據蘇州住建局數據，蘇州房?jì)r(jià)已由10月2日的2.2萬(wàn)元/平米左右跌至6日的1.3萬(wàn)元/平米左右。跌了接近一半!

 

　　蘇州住建局解釋“房?jì)r(jià)4天跌9千”：不能以均價(jià)論房?jì)r(jià)

 

　　今天，有報道稱(chēng)蘇州近日因限購政策以及商品房專(zhuān)項檢查等原因，市區商品房均價(jià)4天跌了9千之多。根據該報道，記者打開(kāi)蘇州住建局官網(wǎng)，發(fā)現網(wǎng)站上確實(shí)有一張蘇州市區商品住房均價(jià)走勢圖，根據圖表數據，蘇州市區商品住房成交均價(jià)由10月2號的2.2萬(wàn)/平方米已跌落至6號的1.3萬(wàn)元/平方米。

 

　　然而，不少看了報道的蘇州市民都很疑惑，盡管最近樓市逐漸降溫，但身邊的房子也沒(méi)出現4天跌9千的夸張現象，針對市民的疑問(wèn)，蘇州市住建局住宅產(chǎn)業(yè)處處長(cháng)陳登火解釋?zhuān)潭?天的數據個(gè)體差異太大，并不能以此來(lái)衡量蘇州近期的整體房?jì)r(jià)，“今天購買(mǎi)高端樓盤(pán)多了，今天均價(jià)就高，明天我買(mǎi)的低端，低價(jià)房，我今天均價(jià)就低，這不能說(shuō)明我們整個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)格。”

 

　　陳登火還補充，均價(jià)的計算方式與各樓盤(pán)的定價(jià)方式不同，因此更不能以均價(jià)來(lái)論房?jì)r(jià)，“房屋的均價(jià)是由每天成交的總金額除以總面積得出的，價(jià)格的問(wèn)題，是由各個(gè)樓盤(pán)它的銷(xiāo)售情況而定，不能說(shuō)以均價(jià)來(lái)衡量來(lái)說(shuō)明這個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)格行為。”

 

　　截至記者發(fā)稿，記者查詢(xún)蘇州住建局官網(wǎng)，發(fā)現10月8號蘇州市區商品房成交均價(jià)又再次反彈至16000元每平米左右，數據波動(dòng)較大。但是不可否認的是，限購確實(shí)讓樓市在這個(gè)黃金周冷了下來(lái)。

 

　　背后真相竟然是：數字游戲帶來(lái)的“暴跌”

 

　　據每日經(jīng)濟新聞報道，蘇州尹山湖附近的弘揚上湖和尹山湖韻佳苑兩處銷(xiāo)售人員均向記者表示，對于網(wǎng)上盛傳的蘇州房?jì)r(jià)暴跌一事，他們都沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)。“目前尹山湖這一片房?jì)r(jià)基本都在2萬(wàn)左右，房?jì)r(jià)下跌是不會(huì )的，未來(lái)只會(huì )往上漲”。

 

　　對此，房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)家張健初對記者分析道，“僅僅拿1天的價(jià)格來(lái)衡量整個(gè)蘇州樓市這不科學(xué)，也非常不準確。10月7日成交量最大的吳江區，吳江區又是蘇州樓市價(jià)格的洼地，拿吳江區成交數據來(lái)平均蘇州樓市整體價(jià)格水平，出現所謂降價(jià)9000元/平方米實(shí)際是數字游戲，因為吳江區的房?jì)r(jià)原本就比蘇州市區的房?jì)r(jià)要便宜得多。”

 

　　樓市調控的言外之意，你真的懂么?

 

　　分析史上最嚴調控政策，要拋開(kāi)情緒，回歸政策與市場(chǎng)本身。簡(jiǎn)單而言，可從兩個(gè)層面進(jìn)行分析：

 

　　第一是密集調控的政策出發(fā)點(diǎn)是什么?是降房?jì)r(jià)還是有別的目的?

 

　　第二是政策會(huì )帶來(lái)何種后果?是按照決策者的預期推進(jìn)，還是會(huì )出現意想不到的嚴重后果?

 

　　對于第一個(gè)問(wèn)題，首先可從政策出臺的時(shí)間節點(diǎn)來(lái)考慮。十一長(cháng)假期間，政策密集出臺，短短9天，21城加碼調控，很明顯這與之前擠牙膏式的調控不同，如果沒(méi)有更高意志的作用，政策不是如此步調一致。

 

　　這意味著(zhù)什么?樓市的快速上漲已經(jīng)帶來(lái)顯著(zhù)的負面經(jīng)濟和金融效應，高層無(wú)法容忍地方繼續放縱房?jì)r(jià)上漲。

 

　　其次，可從部分官員的表述中摸出端倪。央行行長(cháng)周小川最近的表述最具代表性：近期中國部分城市房?jì)r(jià)上漲較快。中國政府對此高度重視，積極采取措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。這與此前國家統計局新聞發(fā)言人的說(shuō)法形成鮮明對比：房?jì)r(jià)確實(shí)還是在上漲，但房?jì)r(jià)漲幅是在回落的，這就說(shuō)明前期上漲的勢頭初步得到遏制。

 

　　不同時(shí)期不同官員話(huà)語(yǔ)的差異，說(shuō)明決策層面對于房?jì)r(jià)的基本認識已經(jīng)發(fā)生變化。然而，這并不代表對于房地產(chǎn)的態(tài)度發(fā)生變化。就在9月份，還有官員明確表示，“中國經(jīng)濟下行壓力仍然很大，希望中國房地產(chǎn)市場(chǎng)能支撐經(jīng)濟并改善人民生活條件。”

 

　　一邊是“房?jì)r(jià)上漲較快”帶來(lái)的負面影響，一邊是“經(jīng)濟下行壓力仍然很大”，樓市調控政策如何在這兩個(gè)目標之間進(jìn)行調和，正是這一輪樓市調控的根本矛盾點(diǎn)所在。從數據上看，中國經(jīng)濟復蘇仍然乏力，房地產(chǎn)對于經(jīng)濟的刺激作用仍然十分明顯。既想讓房地產(chǎn)發(fā)揮支撐作用，又不敢面對房?jì)r(jià)快速上漲的負面結果，恐怕是魚(yú)和熊掌不可兼得。

 

　　所以，史上最嚴樓市調控政策的出發(fā)點(diǎn)，是擠出樓市中的金融泡沫，但是不是為了降房?jì)r(jià)呢?

 

　　可以說(shuō)，近二十年以來(lái)，任何一次樓市調控，政策出發(fā)點(diǎn)都是“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”，而不是降房?jì)r(jià)。同樣可以看到，一旦樓市出現下行信號，從高層到地方，都會(huì )忙不迭地放松調控、寬松銀根、緊縮地根，人為托市。

 

　　對于第二個(gè)問(wèn)題，政策會(huì )帶來(lái)什么實(shí)際后果?換言之，政策能否達到初衷?

 

　　政府想要的結果是既能保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩，又能減少樓市的投機泡沫。正如上文所說(shuō)的，這是魚(yú)和熊掌難以兼得的游戲。這一輪的房?jì)r(jià)暴漲，是貨幣寬松、資金荒和房地產(chǎn)提振經(jīng)濟共同作用之下的產(chǎn)物，如果銀根不收縮，實(shí)體經(jīng)濟依舊缺乏吸引力，經(jīng)濟對于房地產(chǎn)的依賴(lài)依舊嚴重，那么房?jì)r(jià)的投機性就難以得到遏制。

 

　　目前來(lái)看，貨幣寬松政策還么有到緊縮的時(shí)機，雖然央行決策層表示“中國會(huì )對信貸增長(cháng)有所控制”，但經(jīng)濟下行周期，緊縮信貸可能性并不大。即便信貸緊縮，資金也不會(huì )如決策者所預期的向實(shí)體經(jīng)濟回歸。過(guò)去這么多年，最常見(jiàn)的現象反而是，樓市限貸資金竄往股市，股市萎靡資金繼續回歸樓市。

 

　　從更深層的中國樓市運行的政經(jīng)邏輯來(lái)看，過(guò)去二十年，中國樓市的一路暴漲，背后雖然不乏經(jīng)濟增長(cháng)、城市化推進(jìn)和人口紅利的硬支撐，但更直接的因素還在于貨幣的一路超發(fā)、經(jīng)濟對于房地產(chǎn)的過(guò)度依賴(lài)、地方政府對于土地財政的偏愛(ài)。這些因素其實(shí)到現在，仍舊沒(méi)有發(fā)生變化。

 

　　純粹從經(jīng)濟理論預測中國樓市的專(zhuān)家，總被打臉，原因不是他們缺乏基本的經(jīng)濟學(xué)素養，而是有意無(wú)意忽視了中國樓市背后的政治邏輯。有一句話(huà)一針見(jiàn)血：房地產(chǎn)依然是支柱產(chǎn)業(yè)，別說(shuō)什么轉型。

 

　　無(wú)論限購還是限貸，都只是一時(shí)的應急之舉，無(wú)法撬動(dòng)樓市的真正根基。說(shuō)到底，既想讓房地產(chǎn)發(fā)揮支柱作用又想穩定住房?jì)r(jià)的蹺蹺板藝術(shù)，決定了中國樓市調控的階段性、局限性、反復性和無(wú)效性。

 

　　太多的歷史證明了這一點(diǎn)，未來(lái)恐怕還會(huì )證明這一點(diǎn)。

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)