10月份，隨著(zhù)房?jì)r(jià)迅猛增長(cháng)，多地紛紛推出樓市限購政策。而面對限購，號稱(chēng)“無(wú)所不能”的房產(chǎn)中介又將如何應對?

　　如今的房地產(chǎn)中介，除了提供傳統中介服務(wù)，也或明或暗的提供各類(lèi)融資服務(wù)。以鏈家理財為例，自3月份首付貸被叫停后，鏈家理財成交額基本呈逐月下行趨勢，但9月成交額仍達5.3億。記者從平臺了解到，鏈家可為借款人贖樓、支付購房尾款、抵押自用、抵押經(jīng)營(yíng)和抵押消費五類(lèi)融資需求提供借款，并因需求不同分為“家多寶”5類(lèi)理財產(chǎn)品。不過(guò)，發(fā)放借款相關(guān)工作不在鏈家理財平臺上完成。

　　家多寶產(chǎn)品單個(gè)融資規模在20萬(wàn)以?xún)?，投資期限30-90天不等，年化利率均為6%，從目前理財平臺銷(xiāo)售情況看，所有產(chǎn)品多被秒搶一空。

　　除了融資服務(wù)，購房中介收取的費用不菲，以北京、深圳、廣州等一線(xiàn)城市為例，目前中介服務(wù)收費在房?jì)r(jià)的0.5%-2.7%不等，1%以下的大部分只是協(xié)助買(mǎi)賣(mài)雙方完成交易手續，涉及信息服務(wù)的大多需在1.5%以上。按照鏈家2.7%的收費標準，在北京購買(mǎi)一套500萬(wàn)的房子，中介費需13.5萬(wàn)。

　　“按揭公司”幫申貸款

　　陸宇是一名就讀中的研究生，在廣州已按揭買(mǎi)了兩套房。對于陸宇這樣尚未有穩定工作的群體，在辦理高額按揭等相關(guān)申請時(shí)可能會(huì )出現“不夠格”的狀況。而購房中介自有應對之策。

　　“中介幫我找了一家按揭公司操作收入證明和銀行流水。”陸宇告訴記者，“我只負責交錢(qián)和填寫(xiě)基本資料，費用大概幾千塊，按揭公司并沒(méi)有明確的收費標準，大概是根據難易程度定價(jià)。具體操作細節我并未參與，最終的流水和材料也沒(méi)看到。但兩次貸款都順利發(fā)放，從選房到審批貸款、最終過(guò)戶(hù)，都是一個(gè)月左右。”

　　陸宇告訴記者，根據廣州當時(shí)的政策，首套房無(wú)貸的情況下，二套房首付30%，如果首套房有房貸，二套房首付70%。再加上目前銀行對提前還貸懲罰力度很小，一年以上提前還貸免利息。所以中介幫助操作首套房提前還貸，二套房首付30%，貸款7成，以最劃算的方式安排了購房貸款方案。

　　陸宇的兩套房貸均在農行辦理。首套房貸款時(shí)農行利率折扣對比各大行是最低的，半年后第二次貸款時(shí)各大行利率折扣一樣，繼續選擇同一家銀行貸款申請審批速度相對快一些。

　　對于中介申請貸款的操作手法，銀行信貸人士表示這種案例是存在的。從銀行角度來(lái)說(shuō)，收入證明操作簡(jiǎn)單一些，但是流水并不容易操作，可能需要和內部人士有一些串通。

　　限購前亂象

　　“只要促成成交的事情他們都愿意做。買(mǎi)家首付不足，就幫著(zhù)湊首付;流水不夠，幫著(zhù)做流水;沒(méi)有買(mǎi)房資格，也有渠道辦工作居住證。”一位北京的購房者對記者說(shuō)。

　　今年3月監管政策出臺前，提供首付貸的中介不在少數。首付貸本質(zhì)是銀行信用貸款的一種，中介做渠道，幫助審核資質(zhì)。根據收入情況，一般家庭月入3萬(wàn)以上的最高可貸60萬(wàn)，年息5%-8%。3月底后，銀行和中介已取消這項業(yè)務(wù)。

　　針對首付貸，某股份行信貸業(yè)內人士告訴記者，首付貸是信用貸款流向支付購房首付而得名，銀行通常難以干預消費信用貸款的用途。信用貸款是銀行的傳統項目，只是各行不同時(shí)間放貸力度會(huì )有收緊或放寬。

　　該業(yè)內人士還表示，首付貸資金除了來(lái)自銀行，大部分可能來(lái)自開(kāi)發(fā)商。假設首付三成，有些開(kāi)發(fā)商為了刺激購買(mǎi)，與買(mǎi)方協(xié)議只收取兩成首付，余下一成逾期支付，這其實(shí)是對買(mǎi)房發(fā)放首付貸款，且不需經(jīng)過(guò)銀行。

　　不過(guò)據記者了解，現在地產(chǎn)中介已大多不愿意承擔這項操作風(fēng)險，且隨著(zhù)監管趨嚴，操作難度越來(lái)越大。

　　私下合同不保證雙方利益

　　據了解，雖然取締了首付貸，但對首付不足的購房者，中介仍有應對之策。

　　一位房產(chǎn)中介經(jīng)紀人告訴記者，如果買(mǎi)賣(mài)雙方達成協(xié)議，中介可以根據購房者手中準備的首付金額計算一個(gè)房款價(jià)格，提交給銀行和政府的購房合同上，寫(xiě)計算出來(lái)的較低價(jià)格，然后三方私下簽訂另外的合同，規定額外款項如何處置。

　　但上述經(jīng)紀人也表示，這種方式私下合同執行風(fēng)險較大：首先賣(mài)方一般不愿簽訂這個(gè)協(xié)議，因為買(mǎi)方首付不夠簽訂協(xié)議意味著(zhù)賣(mài)方一次性拿不到全款;其次余款因為沒(méi)有銀行抵押擔保，一旦買(mǎi)方不履行尾款協(xié)議，吃虧的還是賣(mài)方。中介表示不到萬(wàn)不得已不會(huì )采用這種手段。

　　“從稅法的角度，這種肯定是違法行為。但從實(shí)踐角度，這種情況其實(shí)很普遍。”一位相關(guān)法律人士對記者表示，如果在房管局提交的協(xié)議上填寫(xiě)避稅價(jià)格，之后重新簽訂一份協(xié)議注明之前協(xié)議無(wú)效或之前金額無(wú)效，法院會(huì )承認后一份協(xié)議，風(fēng)險是可以控制的。

　　另一位律師認為，因為合同價(jià)格嚴重低于交易價(jià)格，這個(gè)行為有涉嫌虛假交易的成分。其次在房管局過(guò)戶(hù)時(shí)，因為協(xié)議價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)，房管及稅務(wù)部門(mén)會(huì )審查交易真實(shí)性，可能參照市場(chǎng)價(jià)要求補齊稅款。另外，按照合同法的規定，后成立的合同效力先于先成立的合同，如果賣(mài)家簽訂合同時(shí)間把握有誤，后簽訂的合同是審查交易價(jià)格，則賣(mài)家會(huì )承擔很大風(fēng)險。根據合同法規定，惡意串通使國家承受損失的合同可能被判無(wú)效，一旦合同被判無(wú)效，賣(mài)方可重新出售房屋，買(mǎi)方利益將得不到保障。

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)