近十年來(lái)，房?jì)r(jià)的高速上漲屢屢成為熱點(diǎn)話(huà)題。2015年以來(lái)，央行不斷推出的“降準降息”政策增加了社會(huì )貨幣供應量，社會(huì )流動(dòng)性充裕，而同時(shí)政府在年末將減少庫存房作為2016年的目標之一，這些因素共同推動(dòng)了新一輪的房?jì)r(jià)上漲。根據國家統計局數據，2016年8月，70個(gè)大中城市中新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的有64個(gè)，同比上漲的有62個(gè)，上海、南京、合肥、福州、鄭州、無(wú)錫等多個(gè)城市房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅超過(guò)4%，上海、南京、合肥、廈門(mén)、深圳等城市房?jì)r(jià)同比漲幅超過(guò)30%。

　　然而，就在房地產(chǎn)商以及房產(chǎn)中介鉚足勁準備迎接“金九銀十”中的十月時(shí)，國慶期間一系列緊縮調控政策的落地使房地產(chǎn)市場(chǎng)驟然冷卻下來(lái)。迄今為止，已有21座城市啟動(dòng)了限購限貸政策，許多城市已經(jīng)提高了首套房以及二套房的首付比例。在10月12日，央行召集5家國有大行及12家股份制銀行召開(kāi)商業(yè)銀行住房信貸會(huì )議，要求加強信貸結構的調整，強化住房信貸管理，控制好相關(guān)的風(fēng)險。在政府嚴厲的調控之下，可以預見(jiàn)此輪房?jì)r(jià)上漲將會(huì )有所停滯。那么房?jì)r(jià)持續過(guò)快上漲的背后究竟是什么原因在推動(dòng)呢?

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出周期性上漲趨勢

　　房地產(chǎn)是關(guān)系著(zhù)國民生計方方面面的核心產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟發(fā)展中占據重要地位，所以在經(jīng)濟發(fā)展中必須要重視發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，一方面需要滿(mǎn)足居民的基本住房需求，另一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)的適度繁榮可以帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。

　　自從住房市場(chǎng)化改革以來(lái)，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了四輪上漲周期，呈現明顯的周期性特征，先是快速上漲，緊接著(zhù)是政府的調控，最后房地產(chǎn)市場(chǎng)出現短暫低迷，之后會(huì )開(kāi)始新一輪的上漲。

　　第一輪上漲周期起源于2005年左右，在2006-2007年，經(jīng)濟危機發(fā)生之前，我國出口商品大幅上升，經(jīng)濟快速發(fā)展，房?jì)r(jià)也隨之上升。但是緊接著(zhù)美國爆發(fā)次貸危機，全球經(jīng)濟環(huán)境惡劣，我國商品出口額下降，經(jīng)濟增速放緩，房?jì)r(jià)的支撐力開(kāi)始動(dòng)搖，2008年房?jì)r(jià)下降幅度達到10%。

　　為了應對金融危機對我國經(jīng)濟發(fā)展的沖擊，政府出臺“四萬(wàn)億”的刺激政策，開(kāi)啟了第二輪上漲周期，2009年房?jì)r(jià)立竿見(jiàn)影，迅速上漲，增幅一度達到40%，2010房?jì)r(jià)依然保持迅猛增長(cháng)趨勢。房?jì)r(jià)過(guò)快上漲加上通脹的抬升，促使中國人民銀行開(kāi)始收緊貸款和房貸政策。

　　第三輪上漲波動(dòng)周期發(fā)生在2012-2014年。在大量人口涌入的剛需之下，北京房?jì)r(jià)在2012年上半年止跌回升，并且在兩次降息的推動(dòng)之下，房?jì)r(jià)開(kāi)始新一輪快速上漲，一直持續到2013年底。進(jìn)入2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量逐漸冷卻，房?jì)r(jià)上漲乏力，出現小幅下跌。

　　最近一輪周期從2015年開(kāi)始啟動(dòng)。央行不斷推出的“降準降息”政策以及政府將去庫存房作為2016年目標之一等措施，誘發(fā)了房?jì)r(jià)的新一輪上漲。

　　四輪波動(dòng)周期中，房?jì)r(jià)上漲的直接原因各不相同，第一輪波動(dòng)主要是由于經(jīng)濟的發(fā)展、城市化進(jìn)程不斷深入導致的房地產(chǎn)價(jià)格的普遍上漲，第二輪與第四輪都與政府的政策緊密相關(guān)，第三輪則是與人口流動(dòng)有關(guān)。不同原因導致的房?jì)r(jià)上漲表現形式也不同，前兩輪中房?jì)r(jià)上漲都是全國范圍內的上漲，而后兩次的房?jì)r(jià)上漲更多的是表現在一、二線(xiàn)城市的區域性上漲。

　　房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的根本原因在投資需求難以得到滿(mǎn)足

　　從近幾次房?jì)r(jià)上漲周期的表現與政府調控的結果來(lái)看，政府調控只能在短期內延緩房?jì)r(jià)上漲的趨勢，卻無(wú)法在長(cháng)期抑制房?jì)r(jià)的持續上漲。所以找到房?jì)r(jià)上漲背后的深層次原因，從根本上解決房?jì)r(jià)快速增長(cháng)所帶來(lái)的問(wèn)題，是十分有意義的。

　　對于房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快增長(cháng)，有些學(xué)者認為是貨幣超發(fā)導致了房?jì)r(jià)上漲。房?jì)r(jià)上漲與貨幣超發(fā)之間是有相關(guān)性的，但是卻不一定是因果關(guān)系。如果是貨幣超發(fā)造成了房?jì)r(jià)的上漲，那么這種影響應該是普遍性的，造成全國房?jì)r(jià)普遍升高。但事實(shí)上，2015年來(lái)的房?jì)r(jià)上漲并不是一致性的，一、二線(xiàn)城市與其他城市相比，房?jì)r(jià)漲幅度大不相同。即便是存在超發(fā)的貨幣進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么在此之前，也存在其他原因導致了貨幣會(huì )進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而不是進(jìn)入其他的市場(chǎng)。

　　除此之外，也有些說(shuō)法認為是地方政府對于土地市場(chǎng)的壟斷導致了房地產(chǎn)價(jià)格的不斷攀升。在我國，地方政府作為土地的征收者和供給者，在市場(chǎng)上具有“雙頭壟斷”地位，而土地財政也成為地方政府創(chuàng )收的主要方式。從房?jì)r(jià)構成來(lái)看，在房?jì)r(jià)較高的一、二線(xiàn)城市中，地方政府所得占房?jì)r(jià)的比例均在60%以上。因此，只有通過(guò)不斷提高房?jì)r(jià)，房地產(chǎn)商才能從中獲取利潤。在這種說(shuō)法中，認為是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給不足，需求大于供給才導致了房?jì)r(jià)的大幅上升。只有放開(kāi)土地供給，房?jì)r(jià)在長(cháng)期中才可能保持平穩趨勢。但在這種說(shuō)法下，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供給所對應的需求早已不僅僅只是滿(mǎn)足人們的居住需求了，對應的需求是現在被過(guò)度賦予投資品屬性的房屋需求，在這種情況下，即便是放開(kāi)土地供給，也依然滿(mǎn)足不了人們日益增長(cháng)的投資需求。

　　因此，從本質(zhì)上講，導致目前房?jì)r(jià)上漲趨勢最直接的原因就是房地產(chǎn)被過(guò)度賦予了投資品屬性，脫離了其商品屬性。房屋作為居民生活的必需品，其需求應該是滿(mǎn)足居民的居住需求，此時(shí)房屋的價(jià)格應該是由房屋供給與居住需求所決定的。但在我國資本市場(chǎng)尚不完善、居民的富余資產(chǎn)投資渠道不足的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)則成為了實(shí)現保值增值、滿(mǎn)足投資需求的資產(chǎn)配置方向。在這種情況下，中高收入階層會(huì )將部分財富投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以此來(lái)滿(mǎn)足其保值增值的資產(chǎn)配置需求。隨著(zhù)房?jì)r(jià)的上漲，低收入者也會(huì )產(chǎn)生房?jì)r(jià)會(huì )持續上漲的預期，認為如果現在不趕緊買(mǎi)房，以后只會(huì )更加買(mǎi)不起房，于是紛紛選擇貸款買(mǎi)房，房?jì)r(jià)進(jìn)一步上升。這種對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的看漲預期一旦形成，會(huì )吸引更多的資金流入，從而導致房?jì)r(jià)的居高不下。然而基本的住房需求得到滿(mǎn)足是居民生活質(zhì)量的基本保證，任由房?jì)r(jià)不斷上升，會(huì )導致國民生活質(zhì)量的下降，無(wú)法保證居民最基本的住房需求，甚至會(huì )造成社會(huì )生活的不穩定。所以如何恢復房屋的商品屬性，讓人們不再將其作為保值增值以及投資的主要投資渠道，才能真正解決房?jì)r(jià)過(guò)快上升的問(wèn)題。

　　資本市場(chǎng)發(fā)揮作用，引導資金流出房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　隨著(zhù)我國經(jīng)濟的快速增長(cháng)，居民財富的不斷積累，居民財富除了滿(mǎn)足基本的生活需求之外還有富余，富余的財富也就產(chǎn)生了資產(chǎn)配置的需求，人們需要一個(gè)完善的資本市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行資產(chǎn)的保值增值。2014年至2015年股市的暴漲暴跌，也反映了我國資本市場(chǎng)存在諸多問(wèn)題，居民財富除了將資金投入資本市場(chǎng)或者房地產(chǎn)市場(chǎng)之外，并沒(méi)有其他的投資渠道可以投資，所以當資本市場(chǎng)不穩定的時(shí)候，居民就會(huì )將資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)以尋求保值增值的需要。因此，解決房產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的關(guān)鍵在于讓資本市場(chǎng)發(fā)揮作用，引導資金流出房地產(chǎn)市場(chǎng)，向資本市場(chǎng)流入。

　　第一，建立健全多層次資本市場(chǎng)體系，滿(mǎn)足不同投資者的要求。建立健全多層次的資本市場(chǎng)體系，有利于調動(dòng)民間資本的積極性，將儲蓄化為投資，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟的發(fā)展。目前我國儲蓄率較高，存在人們富余資金無(wú)處投資的情況，這反映了我國資本市場(chǎng)欠發(fā)達，市場(chǎng)層次不夠豐富，產(chǎn)品種類(lèi)不齊全，資金供求雙方不能有效匹配的矛盾。不同的投資者，投資偏好不同;不同的企業(yè)，其融資需求也不相同。多層次的資本市場(chǎng)體系可以提供多樣化的市場(chǎng)與產(chǎn)品，為不同的參與者提供更有效的服務(wù)，吸引更多的資金流入資本市場(chǎng)。

　　第二，加強投資者保護工作。作為資本市場(chǎng)上的重要參與者，只有當切身利益得到充分保護的時(shí)候，投資者才會(huì )更加積極的參與資本市場(chǎng)交易。因此，應建立健全投資者適當性制度，優(yōu)化投資回報機制，保障投資者知情權、參與權、選擇權和監督權，推動(dòng)建立多元化糾紛解決機制，嚴厲懲處違法違規行為，加強中小投資者教育，創(chuàng )新服務(wù)中小投資者的組織體系和服務(wù)方式。

　　第三，推動(dòng)資本市場(chǎng)法制建設。金融工具作為資本市場(chǎng)交易的主要對象，其本質(zhì)就是契約承載的信用關(guān)系，需要法律來(lái)保護債權人的合法權益。完備的法律體系是資本市場(chǎng)正常運行的基礎，也是投資者尋求權益保護的依據。因此，應加強資本市場(chǎng)法制建設，努力營(yíng)造公平的市場(chǎng)環(huán)境，落實(shí)嚴格的保護和制裁制度。既有高效便捷的法律渠道，實(shí)現對守法經(jīng)營(yíng)主體受害時(shí)的權利救濟;又有嚴密有力的監管措施，實(shí)現對違法主體的懲罰和制裁。

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)