已經(jīng)步入初冬肅殺氛圍的深圳樓市又被潑了一盆冷水。11月深圳推出了3宗住宅地塊均采用了“雙限雙競”的掛牌出讓。按照最新規定出讓項目建成后，商品住房必須嚴格按限定的銷(xiāo)售均價(jià)和最高銷(xiāo)售單價(jià)進(jìn)行銷(xiāo)售。這一雙限新政令市場(chǎng)驚呼，“地王”頻出的龍華要止步在5.9萬(wàn)元/平方米的均價(jià)了嗎?

 

　　“雙限一競”成權宜之計

 

　　11月深圳推出三宗住宅用地，分別位于龍華、大鵬和坪山，供應土地總面積7.5萬(wàn)平方米，總出讓價(jià)格最高為57.6億元。深圳市政府做了一系列創(chuàng )新，這三宗地塊也是“探索競地價(jià)與競人才住房配建量相結合的招拍掛方式”的首次試驗。競買(mǎi)人報價(jià)達到最高地價(jià)限價(jià)時(shí)，有意繼續競買(mǎi)的競買(mǎi)人由競地價(jià)轉為向上競人才住房面積。人才住房由競得人建成后無(wú)償移交深圳市人才安居集團有限公司。

 

　　另外參加競拍的開(kāi)發(fā)商要提交《關(guān)于土地購置資金來(lái)源的承諾函》，承諾其土地購置資金來(lái)源不屬于開(kāi)發(fā)貸款、資本市場(chǎng)融資、資管計劃配資等，并且會(huì )嚴格審查資金來(lái)源。

 

　　值得注意的是，三宗地塊商品住房預售時(shí)銷(xiāo)售均價(jià)必須低于周邊同類(lèi)預售項目屆時(shí)備案均價(jià)的90%，龍華地塊銷(xiāo)售單價(jià)不得高于5.98萬(wàn)元/平方米、坪山地塊不得高于3.23萬(wàn)元/平方米、大鵬地塊不得高于2.85萬(wàn)元/平方米。

 

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉表示：“限地價(jià)、限房?jì)r(jià)、競爭人才住房以后會(huì )是深圳土地供應模式的趨勢，對于周邊房?jì)r(jià)會(huì )有示范性效應。尤其其是龍華等前期地價(jià)暴漲的區域或會(huì )自此進(jìn)入房?jì)r(jià)平穩的狀態(tài)。”

 

　　房企謹慎視之

 

　　本次推出“雙限雙競”地塊區域之一的龍華區，因幾年來(lái)地王頻現而被市場(chǎng)高度關(guān)注。今年龍華上塘地塊作為深圳市首個(gè)商品房現售試點(diǎn)項目，被中國電建集團和廣州方榮房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合體以82.9億元高價(jià)拿下，樓面價(jià)高達56781元/平方米，未來(lái)很可能賣(mài)出10萬(wàn)元/平方米的高價(jià)。

 

　　此次“雙限雙競”地塊的出讓是否能遏制龍華高漲的房?jì)r(jià)，也成為了業(yè)內熱議的話(huà)題。

 

　　深圳中原研究中心數據顯示，此次龍華地塊周邊項目新房均價(jià)在6.6萬(wàn)元/平方米以上，地王項目龍光玖龍璽價(jià)格更是超過(guò)了8萬(wàn)元/平方米。而二手項目?jì)r(jià)格也在5.4萬(wàn)元~5.8萬(wàn)元/平方米，部分項目的定價(jià)均超過(guò)了此次地塊最高限價(jià)為5.98萬(wàn)元/平方米紅線(xiàn)。

 

　　深圳中原研究中心經(jīng)理王飛表示：“這‘雙限雙競’地塊對周邊項目影響主要體現在市場(chǎng)預期上。前期地王項目定價(jià)還是看其項目本身的產(chǎn)品定位和進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境。這次條件相對比較嚴苛，對產(chǎn)品類(lèi)型和價(jià)格上限制較嚴，所以地價(jià)越高，利潤空間越窄，房企競價(jià)會(huì )相對謹慎。”

 

　　而美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監何倩茹對記者表示：“從地塊所在區域周邊項目的平均價(jià)格來(lái)看，地塊的最高限價(jià)會(huì )有10%左右的價(jià)格空間?？鄢壳盎镜呐浣娣e，如果樓面地價(jià)在起價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米左右，開(kāi)發(fā)商還是有一定盈利空間。限價(jià)有利于穩定未來(lái)的房?jì)r(jià)預期，讓企業(yè)拍地時(shí)將更加理性。但由于深圳住宅用地真的不多，一旦推出地塊參與的開(kāi)發(fā)商應該不少，但激烈爭搶場(chǎng)面估計就不會(huì )再有了。”

 

　　值得注意的是，該地塊所面向的購房人群也進(jìn)行了規定，必須要滿(mǎn)足以下條件之一：夫妻雙方為深圳市戶(hù)籍;夫妻一方為深圳市戶(hù)籍，另一方必須繳納社保達到8年;夫妻雙方均為非深圳市戶(hù)籍，雙方必須繳納社保達16年;單身人士(含單親家庭)或夫妻一方年滿(mǎn)35周歲，本人必須為深圳市戶(hù)籍或在本市累計繳納社保達到10年。

 

　　龍華區某房企人士對中國房地產(chǎn)報記者表示：“我們也多次開(kāi)會(huì )討論過(guò)，這些限制政策到底是否有利于我們銷(xiāo)售。限價(jià)房其實(shí)很難買(mǎi)，條件苛刻是一方面，另一方面也需要有一定關(guān)系才能搶得到。但從以往限價(jià)房推售情況來(lái)看，購房者普遍都會(huì )有種‘買(mǎi)到即賺到’的心態(tài)，越被限制越會(huì )出現搶購潮，其實(shí)是一種管控下的市場(chǎng)扭曲表現?，F階段大家都在觀(guān)望，很多推售都沒(méi)辦法列出時(shí)間表，但我們會(huì )準備好‘彈藥’，一旦行情轉好便可以最快的時(shí)間進(jìn)入市場(chǎng)。”

 

　　而另一位龍華大盤(pán)負責人則直言，現在深圳調控趨緊，大家都在觀(guān)望。按照他們的理解，這種限價(jià)盤(pán)某種意義上算是一種類(lèi)保障房，保障房的價(jià)格是不能和商品房來(lái)相比的。“地王項目和類(lèi)保障房的定價(jià)、盈利模式是不同的，不能用這個(gè)5.9萬(wàn)元/平方米的定價(jià)來(lái)簡(jiǎn)單做計算。我們只會(huì )把這個(gè)價(jià)格作為一個(gè)參考，能不能盈利還是要看市場(chǎng)走勢。”

 

　　限價(jià)地塊曾命運多舛

 

　　事實(shí)上，2007年12月底深圳就曾推出兩宗限價(jià)地塊，2008年1月拍賣(mài)時(shí)，位于寶安區龍華街道的限價(jià)房地塊，被深圳市長(cháng)城投資控股股份公司以約2.39億元的價(jià)格競得，而另一宗則無(wú)人問(wèn)津。

 

　　有熟知這件事的業(yè)內人士對中國房地產(chǎn)報記者表示：“2008年深圳樓市冷清，當時(shí)的限價(jià)價(jià)格甚至高出了周邊商品房的售價(jià)，對于開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售來(lái)說(shuō)是很大的困難。深圳限價(jià)房購買(mǎi)對象門(mén)檻太高，作為‘移民城市’，在深圳需要買(mǎi)房的人多是‘非深圳人’，‘非深圳人’又要在深圳繳納社保滿(mǎn)16年。滿(mǎn)足這個(gè)條件又沒(méi)有房的人真是寥寥無(wú)幾。”

 

　　據了解，長(cháng)城地產(chǎn)競得該地塊之后，由于受?chē)H金融危機影響，周邊樓盤(pán)售價(jià)大跌，項目陷入停工風(fēng)波，直到2010年4月被市政府列為6個(gè)回購保障房之一。長(cháng)城地產(chǎn)與政府協(xié)定維持“限價(jià)房”合約，后被列入安居型商品房范疇。

 

　　2011年，該地塊變身成“深圳市長(cháng)城里程家園”正式推出，均價(jià)9740元~9840元/平方米。彼時(shí)附近的潛龍曼海寧銷(xiāo)售價(jià)高達2萬(wàn)元/平方米，而花半里、綠景香頌等商品房小區售價(jià)在1.3 萬(wàn)元~1.6 萬(wàn)元/平方米。卻有購房者對于限價(jià)房售價(jià)高提出質(zhì)疑。

 

　　對此，長(cháng)城地產(chǎn)相關(guān)負責人在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，公司是在2008年拿下地塊，限定的價(jià)格也是當時(shí)定下的，“雙限房和商品房項目一樣，都需要一定的建筑周期，但是在這期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)非常大，拿地的時(shí)候樓面地價(jià)是4501元/平方米，加上建安成本及信貸成本，利潤空間已經(jīng)很小，我們在這其中承擔了主要的風(fēng)險。”

 

　　2010年10月，深圳市國土局正式以“定地價(jià)、競房?jì)r(jià)”的方式公開(kāi)掛牌出讓寶安西鄉街道地塊，地價(jià)是雷打不動(dòng)的1.47億元，而房?jì)r(jià)報價(jià)最低的開(kāi)發(fā)商將成為競得人。雖然條件苛刻，但當年深圳出讓居住地塊十分少，所以這塊地還是受到了大開(kāi)發(fā)商們的青睞，最終被深圳卓越集團以7380元/平方米的“房?jì)r(jià)”競得。

 

　　有業(yè)內人士直言不諱地指出，卓越報出的房?jì)r(jià)“利潤稀薄、非常難做”。卓越置業(yè)副總裁、深圳分公司總經(jīng)理謝利民在競拍時(shí)就曾表示，該報價(jià)為成本價(jià)，基本上無(wú)利可圖。但是謝利民也指出：“企業(yè)參與保障型住宅建設都是一種必然趨勢，這些項目必須在政府的合理引導下，通過(guò)市場(chǎng)參與建設才能保證低成本和高質(zhì)量。盡管卓越一直以高端住宅為主力產(chǎn)品，但是亦應當參與保障性住房系統建設。”

 

　　2013年6月，該宗地項目——卓越西鄉安居啟動(dòng)認購，均價(jià)7380元/平方米帶精裝修。那時(shí)周邊的項目中信領(lǐng)航的銷(xiāo)售均價(jià)為1.7萬(wàn)元/平方米，萬(wàn)象新天的銷(xiāo)售均價(jià)高于2萬(wàn)元/平方米，是卓越西鄉安居房?jì)r(jià)格兩倍有余。相差甚遠的價(jià)格也吸引了13488戶(hù)家庭在網(wǎng)上填報申請，可謂是供不應求。

 

　　有接近中信領(lǐng)航的人士對中國房地產(chǎn)報記者指出：“當時(shí)說(shuō)這個(gè)保障房對于公司的銷(xiāo)售沒(méi)有影響是不可能的。”

 

　　“相比較如今和過(guò)去的開(kāi)發(fā)商心理，也可以看出他們心理預期是跟隨著(zhù)大環(huán)境走，之前競拍的開(kāi)發(fā)商對于項目其實(shí)是不抱太大盈利希望，而且周邊項目的開(kāi)發(fā)商還會(huì )擔憂(yōu)銷(xiāo)售定價(jià)受影響?，F在深圳房?jì)r(jià)上漲到這樣的高位，開(kāi)發(fā)商雖然觀(guān)望，但是是有底氣的。尤其是深圳市政府保障房讓開(kāi)發(fā)商來(lái)代建十分正常，光靠政府是完成不了的。企業(yè)之所以愿意參與其中，或是在與政府做一方面的利益交換，諸如土地款的繳納等。在這些安居房沒(méi)有大量入市和分配對象沒(méi)有明確的情況下，安居房的供應量短期內很難直接影響商品房市場(chǎng)。”有業(yè)內人士對記者表示。

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)