11月以來(lái)，上海、南京、武漢等地接連推出新政，限制資金流入當地房地產(chǎn)市場(chǎng)。對于目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有經(jīng)濟學(xué)家認為是中國經(jīng)濟最大的資產(chǎn)泡沫;也有經(jīng)濟學(xué)家認為，房地產(chǎn)不僅是個(gè)經(jīng)濟問(wèn)題，必須保證房地產(chǎn)的增速，才能保證社會(huì )正常運行。那么房地產(chǎn)與中國經(jīng)濟到底是怎樣的關(guān)系?未來(lái)中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì )呈怎樣的趨勢?對此，中國房地產(chǎn)報記者專(zhuān)訪(fǎng)了獨立經(jīng)濟學(xué)家馬光遠。

　　記者：你一直都稱(chēng)房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟真正的晴雨表，對于當下房地產(chǎn)和中國經(jīng)濟的關(guān)系你是如何定義的?

　　馬光遠：中國經(jīng)濟跟房地產(chǎn)的關(guān)系已經(jīng)緊密到分不開(kāi)的程度。

　　我們拿中國經(jīng)濟最困難的2015年為例，在這一年里中國經(jīng)濟經(jīng)歷了很多波折，6月的股災，8月的人民幣暴跌，這些并不是偶然發(fā)生的。中國經(jīng)濟過(guò)去30多年一直靠制造業(yè)、人口紅利、投資、房地產(chǎn)、消費和進(jìn)出口這六駕馬車(chē)拉動(dòng)。而2015年，這些指標基本上走到了盡頭，都在往下跌，最終中國經(jīng)濟保持了6.9%的增長(cháng)。

　　中國經(jīng)濟的六駕馬車(chē)最重要的是投資和房地產(chǎn)。房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟真正的晴雨表，2015年導致中國經(jīng)濟出現各種風(fēng)險的根本原因就是房地產(chǎn)。而2015年我們的宏觀(guān)政策并沒(méi)有拿出很大的力氣來(lái)救房地產(chǎn)，卻拿出真金白銀救股市。

　　今年中國經(jīng)濟表現不錯的原因非常簡(jiǎn)單，僅房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)前九個(gè)月對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻就超過(guò)了80%，所以到今天為止，整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟在前三個(gè)季度表現得比較穩定。

　　我們有很多穩增長(cháng)的工具可以把中國宏觀(guān)經(jīng)濟穩定住，但是大家的思維要改變。因為我們靠投資、靠房地產(chǎn)，在繼續往前拉，拉動(dòng)力有多大，還能拉多長(cháng)時(shí)間，我們一定要清晰。到今天為止，房地產(chǎn)對整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟的影響，仍然非常重大，但是它也在不斷地透支它的未來(lái)。

　　記者：如你所言，宏觀(guān)經(jīng)濟跟房地產(chǎn)關(guān)系非常重大，但是房地產(chǎn)還能發(fā)揮多長(cháng)時(shí)間的作用是值得思考的。那么你對當下中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現是如何評判的?未來(lái)整個(gè)市場(chǎng)會(huì )出現哪些變化?

　　馬光遠：這一輪房地產(chǎn)政策的調控本身主要是針對投資、投機，針對的是房?jì)r(jià)的過(guò)度瘋漲、炒作，土地市場(chǎng)的過(guò)度炒作，讓這個(gè)市場(chǎng)真正地冷靜降溫，這是這次政策的主要目的。

　　到今天為止，整個(gè)市場(chǎng)不正常的就是漲得有點(diǎn)過(guò)、有點(diǎn)猛，漲到今天為止，我們把可能需要三年的行情，一年走完了。有些地方可能把三年的行情，甚至在半年內走完了，這對整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是不利的。

　　但是，我想這是一個(gè)真正的轉型年，對于房地產(chǎn)市場(chǎng)下一步的發(fā)展，恐怕要換一種思維了，靠數量的紅利時(shí)代基本上結束了。下一步房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資區域，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的政策模式，一定會(huì )發(fā)生劇烈的變化。

　　記者：在中國城鎮化的過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)和大城市的角色應該如何定義?如何看待目前國內房地產(chǎn)投資向大城市集中現象?

　　馬光遠：中國的城鎮化是什么?我們現在老是壓縮大城市的人口，這是不對的，大城市的人口真的沒(méi)有那么多，北京、上海、深圳、廣州這四個(gè)一線(xiàn)城市人口密度遠遠低于東京、首爾、紐約這些國際化的大都市。

　　但是我們?yōu)槭裁船F在感覺(jué)已經(jīng)受不了，就是因為我們的城市規劃能力和土地使用效率非常差。中國的城市不缺土地，是中國的地方政府在捂著(zhù)地不放，人為地制造短缺。

　　中國的城鎮化最正確道路，一定是以大城市為中心，形成最少十個(gè)以上的城市集群，這是不可逆轉的選擇。大城市為什么能夠吸納這么多人口，這是大城市的特點(diǎn)，要堅定地認識到大城市的價(jià)值，認識到它的輻射作用。

　　我認為以后中國房地產(chǎn)的集中區域會(huì )越來(lái)越小，最后就集中到十個(gè)以上的國家級的城市群。這些城市群未來(lái)的發(fā)展，仍然不可限量。

　　如果說(shuō)這個(gè)潮流，不斷地逼著(zhù)大家到中小城市去庫存，不僅救不起中小城市，房地產(chǎn)自身也會(huì )產(chǎn)生更嚴重的問(wèn)題。

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)