1月14日，萬(wàn)達集團2016年年會(huì )在合肥正式召開(kāi)。按照以往慣例，萬(wàn)達年度會(huì )議選址是過(guò)去一年最具代表性的項目，所以2016年在新開(kāi)業(yè)的西雙版納度假區舉行，今年則在新開(kāi)業(yè)的合肥萬(wàn)達城召開(kāi)。

 

　　王健林照例在年會(huì )現場(chǎng)做了近100分鐘的工作報告，詳解萬(wàn)達年內的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)。盡管營(yíng)業(yè)收入增速放緩、房地產(chǎn)收入下降，王健林在現場(chǎng)為萬(wàn)達的工作如是定性：“基本實(shí)現企業(yè)轉型。”

 

　　他的理由是，一方面，去年萬(wàn)達商業(yè)收入減少25%，凈利潤卻仍在增長(cháng);另一方面，集團服務(wù)業(yè)凈利潤占比逾60%，首次超過(guò)了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤。“甚至可以說(shuō)，萬(wàn)達商業(yè)也不再是地產(chǎn)企業(yè)。”

 

　　不僅萬(wàn)達宣布脫離房地產(chǎn)屬性，2017年以來(lái)多家房企動(dòng)作頻頻，不過(guò)多與房地產(chǎn)的主業(yè)無(wú)關(guān)。例如萬(wàn)科在1月17日與1月18日接連宣布聯(lián)手北京北控與長(cháng)發(fā)集團，進(jìn)軍冰雪產(chǎn)業(yè)以及養老醫療。此外融創(chuàng )也出人意料成為了科技公司樂(lè )視的股東之一。

 

　　盡管恒大地產(chǎn)在2016年依靠地產(chǎn)銷(xiāo)售帶來(lái)的3373億元超過(guò)萬(wàn)科坐上“頭把交椅”，不過(guò)集團在資本市場(chǎng)的戰果遠遠超過(guò)房地產(chǎn)板塊。雖然去年以來(lái)不停重復著(zhù)收購的步伐，不過(guò)互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)成為其未來(lái)工作重中之重也已成為公開(kāi)的秘密。

 

　　房企們看到了什么?

 

　　從2014年說(shuō)起

 

　　3年前的房地產(chǎn)行業(yè)變化成為這場(chǎng)轉型集會(huì )的導火索。

 

　　2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云突變，各項指標高位回落，全國主要城市房?jì)r(jià)出現集體下跌。政策面適時(shí)作出調整，下半年起，限購措施基本退位，信貸環(huán)境持續好轉。

 

　　土地市場(chǎng)與住宅市場(chǎng)隨后呈現回暖的形勢，政府積極供地，在各項利好政策以及企業(yè)補倉需求的推動(dòng)下，企業(yè)拿地也很踴躍，各地總價(jià)地王、單價(jià)地王也是陸續浮現，2015年意料之中地成就了一個(gè)新的地王年。

 

　　2015年35家典型上市房企的平均拿地金額為263億元，同比增長(cháng)65%，平均拿地建筑面積為633萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)27%，平均土地儲備量增長(cháng)10%至3215萬(wàn)平方米。

 

　　不過(guò)市場(chǎng)需求的反饋信息并不理想，這些地王項目在隨后的時(shí)間普遍開(kāi)工停滯。以北京為例，2015年7個(gè)地王項目一年之后實(shí)際開(kāi)工僅有一家，其余項目一直在觀(guān)望當中。

 

　　這種對于未來(lái)市場(chǎng)需求的不確定，交通銀行金融研究中心2015年發(fā)布的《2015年中國宏觀(guān)經(jīng)濟金融展望報告》中將之描述為“庫存的結構性過(guò)剩”“雖然房地產(chǎn)業(yè)需求仍有較大上升空間，但城鎮化的速度正在放緩”，這份報告同時(shí)將2015年定義為“白銀時(shí)代”來(lái)臨的元年。

 

　　這一年，正是中國樓市從此前長(cháng)期的高速增長(cháng)向階段性調整、分化格局轉換的關(guān)鍵節點(diǎn)。這意味著(zhù)雖然從頂層設計層面不再提房地產(chǎn)調控，然而市場(chǎng)這只看不見(jiàn)的手已經(jīng)開(kāi)始發(fā)揮它的影響力。

 

　　想要持續行業(yè)的往日光景，房地產(chǎn)業(yè)需要轉型與變局。

 

　　2015年3月5日上午9時(shí)，第十二屆全國人民代表大會(huì )三次會(huì )議開(kāi)幕，國務(wù)院總理李克強作政府工作報告。

 

　　李克強說(shuō)，政府著(zhù)力培育新的增長(cháng)點(diǎn)，促進(jìn)服務(wù)業(yè)加快發(fā)展，支持發(fā)展移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、集成電路、高端裝備制造、新能源汽車(chē)等戰略性新興產(chǎn)業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)金融異軍突起，電子商務(wù)、物流快遞等新業(yè)態(tài)快速成長(cháng)。

 

　　在樓市“新常態(tài)”下，房企們看到了轉型的方向——幾乎每家房企的老板都在談如何發(fā)展“互聯(lián)”與金融，無(wú)論是營(yíng)銷(xiāo)方式變革，還是產(chǎn)品升級，甚至在房企未來(lái)戰略布局中，如何擁抱互聯(lián)網(wǎng)與金融，怎么完成傳統房企與互聯(lián)網(wǎng)金融融合落地都是其研究的大事。

 

　　萬(wàn)達的“穩賺1號”正是在此背景下誕生的：以萬(wàn)達廣場(chǎng)為基礎，募集資金將直接投向各地萬(wàn)達廣場(chǎng)建設，投資人則獲得這些廣場(chǎng)的收益權，享受商鋪租金和物業(yè)增值雙重回報，萬(wàn)達集團預期合計年化收益率可達12%以上。

 

　　按照萬(wàn)達集團解釋?zhuān)鳛槿f(wàn)達互聯(lián)網(wǎng)金融的首個(gè)產(chǎn)品，突破了傳統商業(yè)地產(chǎn)的融資模式，運用創(chuàng )新的互聯(lián)網(wǎng)金融方式，使資金直接注入到萬(wàn)達廣場(chǎng)的建設之中，支持集團實(shí)現在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的持續快速擴張，加速集團向輕資產(chǎn)的服務(wù)型企業(yè)轉型。

 

　　王健林為萬(wàn)達的這一轉向提出了三個(gè)目標：“第一是2020年萬(wàn)達網(wǎng)絡(luò )金融覆蓋全國至少5000個(gè)大型商業(yè)中心，其中萬(wàn)達自己500個(gè)左右，每年大概覆蓋7億——8億消費人群;二是萬(wàn)達網(wǎng)絡(luò )金融2020年力爭達到3000億元;第三是萬(wàn)達的網(wǎng)絡(luò )金融實(shí)現IPO。

 

　　同樣的時(shí)間點(diǎn)，另一條故事線(xiàn)，復星集團一份紅頭文件《關(guān)于復星地產(chǎn)核心管理人員任命的通知》在此時(shí)曝光。

 

　　根據該文件內容，復星地產(chǎn)控股總裁徐曉亮不再擔任復地集團副董事長(cháng)。星浩資本原總裁趙漢忠，將履新復星地產(chǎn)控股聯(lián)席總裁兼星浩資本董事長(cháng)。

 

　　作為復星地產(chǎn)旗艦公司的復地，這2011年至2014年期間業(yè)績(jì)呈萎縮之勢。2010年，復地全年銷(xiāo)售136億元，而2011年則大幅下降到94億元，其后的2012年和2013年，復地銷(xiāo)售分別也只有121億元和128億元，2014年前三季度比去年同期有較大增長(cháng)，但全國排名僅第44位，與一線(xiàn)房企的距離在逐步拉大。

 

　　復地集團是復星國際旗下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)平臺，而星浩資本則是地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)的平臺。復興地產(chǎn)控股相關(guān)人士稱(chēng)，在管理層換血之后，復星地產(chǎn)板塊2015年或推出圍繞新興業(yè)務(wù)的新戰略。

 

　　雖然當時(shí)沒(méi)有披露復興所要推出的新興業(yè)務(wù)的具體方向，3年之后再往回看則不難發(fā)現復地的轉型路線(xiàn)。

 

　　2016年12月16日，復星地產(chǎn)旗下的房地產(chǎn)投資及管理平臺IDERA和日本三井物產(chǎn)共同出資成立的REITs正式于東京證券交易所上市。

 

　　這已經(jīng)不是復星地產(chǎn)頭一回出現在全球性的房地產(chǎn)投資舞臺上了。復地集團3年來(lái)在海外市場(chǎng)一路高歌——東京、紐約、倫敦、里斯本、米蘭、悉尼、莫斯科、首爾等國際金融城市、核心城市資產(chǎn)投資遍地開(kāi)花。

 

　　“接下來(lái)，你將會(huì )看到復星地產(chǎn)越來(lái)越多的跨門(mén)類(lèi)、跨周期、多策略的投資。”復地CEO龔平如是說(shuō)。

 

　　向產(chǎn)業(yè)鏈縱深進(jìn)軍

 

　　對于轉型和多元化的動(dòng)機，王健林稱(chēng)“我是商人，肯定賺錢(qián)是放在第一位的”。

 

　　在商言商，王健林對萬(wàn)達“去地產(chǎn)化”的布局邏輯很簡(jiǎn)單——利益。他的觀(guān)點(diǎn)很明確：“地產(chǎn)的現金流不持續、不穩定，不是一個(gè)萬(wàn)歲行業(yè)。”他繼續補充道：“第二點(diǎn)，地產(chǎn)的估值比較低，我們是從長(cháng)遠角度來(lái)考慮的。”

 

　　這句話(huà)的畫(huà)外音是，房地產(chǎn)行業(yè)的周期性調控帶給房企的是同樣不穩定的資金鏈。

 

　　通過(guò)對比近5年來(lái)萬(wàn)達集團各部分業(yè)務(wù)收入情況，記者發(fā)現，萬(wàn)達集團的地產(chǎn)收入在2012年至2014年均呈現快速增長(cháng)態(tài)勢，但在2014年至2015年間該部分收入增長(cháng)趨緩，2015年至2016年該部分收入被大幅調減，這種增減與地產(chǎn)調控周期基本吻合。

 

　　“特大型企業(yè)的身形龐大，往往會(huì )有幾個(gè)支柱性主業(yè)。如果它們都具有周期性的話(huà)，由于‘大象難跳舞’，企業(yè)要想掉頭或轉向并不容易。這時(shí)，除了在每一個(gè)分支產(chǎn)業(yè)進(jìn)行反周期運作外，企業(yè)還必須采取多元化策略。”資深財經(jīng)評論員李嘉華告訴中國房地產(chǎn)報記者。

 

　　“以進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)金融案例來(lái)說(shuō)，第一，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)布局互聯(lián)網(wǎng)金融實(shí)現內部業(yè)務(wù)的合理延伸，獲得新的增長(cháng)動(dòng)力和利潤來(lái)源;第二，尋找新的融資渠道;第三，還可以為產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)融通資金，還可以加強對產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的把控和資源整合，產(chǎn)生多維影響。”他補充道。

 

　　這就不難理解萬(wàn)科在2016年8月3億元入股22家上市公司成立的鵬金所，這也將成為其多元化戰略金融布局。

 

　　實(shí)際上，萬(wàn)科更早之前已經(jīng)認識到多元化布局對于中國房地產(chǎn)商的重要性。 2013年時(shí)，萬(wàn)科就提出將由傳統的住宅開(kāi)發(fā)商升級為“城市配套服務(wù)商”。根據萬(wàn)科第四個(gè)10年的中長(cháng)期發(fā)展規劃，萬(wàn)科將加大商業(yè)服務(wù)、教育、養老等社區配套服務(wù)，打造更豐富全面的社區生活體驗。此外，萬(wàn)科還將針對養老、醫療、度假等城市發(fā)展需求，為城市居民提供針對性的產(chǎn)品和服務(wù)。

 

　　在多元化這點(diǎn)上，復地集團無(wú)疑是幸運的。復地母公司復星集團，20年的產(chǎn)業(yè)投資成為中國最大的產(chǎn)業(yè)投資集團，業(yè)務(wù)涉及保險、銀行、健康、生活、鋼鐵、房地產(chǎn)、資源。

 

　　“在國內房地產(chǎn)行業(yè)，你很難找到像復星地產(chǎn)這樣具備多元化產(chǎn)業(yè)能力的企業(yè)。”這是復地集團對自己貼的標簽。

 

　　2014年，復地集團提出“蜂巢城市”概念，即是指復星地產(chǎn)運用專(zhuān)業(yè)投資能力和產(chǎn)業(yè)運營(yíng)能力，將地產(chǎn)作為物理連接點(diǎn)，引蜂筑巢，在一個(gè)個(gè)“蜂巢城市”項目中導入全球化的富足、健康、快樂(lè )產(chǎn)業(yè)和服務(wù)資源，形成“地產(chǎn)+”的蜂巢城市商業(yè)模式，把更多的復星體系內、體系外的保險、醫療、商業(yè)等“蜂巢資源”結合在一起。

 

　　不過(guò)這種房企多元化的嘗試并不是一帆風(fēng)順的。

 

　　在2015年的工作會(huì )議上，王健林曾寄望創(chuàng )新網(wǎng)絡(luò )金融模式，以飛凡覆蓋的商戶(hù)和客流為基礎，打造征信、網(wǎng)貸以及類(lèi)似余額寶的支付理財產(chǎn)品。

 

　　但這樣的設想在去年一年中并沒(méi)有實(shí)現。王健林曾把萬(wàn)達金融稱(chēng)作“未來(lái)價(jià)值最大的板塊”，如今的進(jìn)展顯然不能令首富滿(mǎn)意。

 

　　經(jīng)歷了波瀾起伏的2016，精力旺盛的王健林又給新的一年定下了資產(chǎn)9000億元，營(yíng)業(yè)收入2658億元目標，這部分新增收入目標將主要由新的業(yè)務(wù)板塊完成，在轉型這件事上，62歲的王健林看起來(lái)依然雄心勃勃。

 

　　來(lái)源：中房報 記者 周翔宇

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)