春節假期推盤(pán)減少、市場(chǎng)觀(guān)望情緒轉濃、政策信號持續釋放，多種因素合力致雞年樓市清淡起步。業(yè)界普遍認為，在經(jīng)歷2016年房地產(chǎn)大周期過(guò)度透支市場(chǎng)購買(mǎi)力后，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量將告別高增長(cháng)，回歸平穩水平?？紤]到房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟扮演的“穩增長(cháng)”重要作用，房?jì)r(jià)或將高位盤(pán)整趨穩，而不是大跌，而如何防住風(fēng)險、抑住泡沫也考驗地方政府的調控能力。

　　投資投機受抑　樓市開(kāi)局遇冷

　　公開(kāi)信息顯示，今年春節期間，南京、杭州、蘇州等地新房成交量紛紛萎縮，大多下跌至個(gè)位數，為近三年同期的最低值。其中，南京市住宅認購量共31套，成交量為1套。認購量與去年春節假期的52套相比，下跌近四成。上海新建商品住宅成交949平方米，比猴年春節期間減少71.1%，是2011年以來(lái)成交量最低的。

　　春節假期成交萎縮是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)局“遇冷”的典型寫(xiě)照。深圳市規劃和國土資源委員會(huì )公布的數據顯示，1月，深圳市一手住宅成交量下滑明顯，共成交1652套，環(huán)比下降23.6%。作為樓市風(fēng)向標的一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市成交量呈現普降態(tài)勢。北京樓市新建純商品住宅僅簽約2477套，二手住宅的簽約量也下滑到了12860套，環(huán)比分別下降23.8%和28.9%;廣州住宅網(wǎng)簽6823套，同比下降12.63%，環(huán)比下降42.32%;廈門(mén)一手住宅成交413套，環(huán)比下降45.23%;合肥九區一手住宅成交1384套，環(huán)比下降近五成，同比下降超過(guò)80%;杭州成交新房8502套，環(huán)比下降約33%。

　　伴隨成交量的萎縮，一些熱點(diǎn)城市的房?jì)r(jià)有所松動(dòng)。1月份，深圳房?jì)r(jià)繼續回落，成交均價(jià)54931元/平方米，環(huán)比下降0.03%;廣州成交均價(jià)16970元/平方米，環(huán)比微跌0.61%。

　　值得一提的是，剛需入市是1月樓市成交量的主力。深圳1月90平方米以下中小戶(hù)型成交量為1172套，占總成交量的71%。上海1月均為外環(huán)以外剛需或者首次改善置業(yè)產(chǎn)品，成交區域為金山、青浦等外環(huán)以外遠郊，成交均價(jià)都在4萬(wàn)元/平方米以?xún)?，而去年同期?4個(gè)項目有交易，并且結構也較為齊全，除了剛需改善外，還有一些單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的高價(jià)房。

　　多家市場(chǎng)研究機構認為，這表明剛需和首套置業(yè)比例大幅提高，投資投機行為得到進(jìn)一步抑制。

　　政策調控“初戰告捷”　市場(chǎng)觀(guān)望情緒轉濃

　　業(yè)內人士表示，主要有三大原因造成雞年樓市慘淡經(jīng)營(yíng)：一是春節假期為傳統的樓市銷(xiāo)售淡季，市民更多地忙于走親訪(fǎng)友或者出游;二是2016年樓市過(guò)于火爆，透支了部分市場(chǎng)購買(mǎi)力，雞年春節前后推盤(pán)量明顯減少;三是今年以來(lái)樓市熱度驟降，不少準購房者因熱點(diǎn)城市未來(lái)房?jì)r(jià)走勢不明朗而處于觀(guān)望中。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉認為，整體來(lái)看，相比2016年春節的政策刺激，2017年春節前后，市場(chǎng)處于政策重壓下的平穩期。1月公布的2016年數據也顯示，從去年10月開(kāi)始，市場(chǎng)的亢奮已在各地的調控之下逐漸退燒，多項指標同比漲幅已有收窄。

　　實(shí)際上，在中央“防風(fēng)險、擠泡沫”的主基調下，去年9月份以來(lái)，全國20余個(gè)熱點(diǎn)城市密集出臺調控措施，去年第四季度市場(chǎng)熱度驟降，部分三線(xiàn)四線(xiàn)城市也相繼加入調控行列。樓市開(kāi)局遇冷也是政策調控“初戰告捷”的結果。此外，今年1月各地陸續召開(kāi)的地方兩會(huì )也透露出“房子是用來(lái)住而不是用來(lái)炒”的信號。確保今年房?jì)r(jià)環(huán)比不增長(cháng)更成為多個(gè)城市主政官員當眾許下的“承諾”。

　　和去年下半年相比，一些買(mǎi)房人的心態(tài)相當平穩，并不著(zhù)急出手，觀(guān)望成了市場(chǎng)主流。打算在廣州越秀區楊箕村購買(mǎi)學(xué)區房的楊小姐表示糾結，她看中的幾套學(xué)區房樓齡超過(guò)30年，單價(jià)卻高達每平方米6萬(wàn)元人民幣。“我不知道該不該出手。調控當前，買(mǎi)了擔心跌，不買(mǎi)又害怕漲。”她說(shuō)，打算等今年全國兩會(huì )后再看看風(fēng)向。

　　未來(lái)成交量或繼續萎縮　房?jì)r(jià)高位趨穩而非“降”

　　市場(chǎng)人士預計，展望2017年，熱點(diǎn)城市樓市冷清趨勢可能會(huì )延續一段時(shí)間。

　　張大偉認為，樓市持續調控是2017年的主要方向，大部分城市的新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)成交將低位徘徊。中原報價(jià)指數顯示，前期房?jì)r(jià)漲幅較高的城市回調壓力倍增，中原經(jīng)理指數也顯示專(zhuān)業(yè)經(jīng)紀人對后市態(tài)度較為冷靜審慎。整體來(lái)看，全國住宅成交量將告別高增長(cháng)，回到相對平穩水平。

　　眼下，中國的貨幣政策正從穩健略偏寬松向“穩健中性”轉變。春節假期結束后第一個(gè)工作日，央行上調了逆回購利率和SLF(常備借貸便利)利率，而在春節放假前，MLF(中期借貸便利)利率也已上調。業(yè)界普遍認為，此舉提高了銀行放貸的資金成本，進(jìn)而會(huì )影響按揭貸款利率，這是對房地產(chǎn)調控的進(jìn)一步“加碼”。

　　第一太平戴維斯、偉業(yè)我愛(ài)我家集團市場(chǎng)研究院等市場(chǎng)機構認為，在信貸成本提高、限價(jià)政策趨嚴、監管執行力度嚴格、自住型商品房未來(lái)供應有望增加等因素作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫預期進(jìn)一步明確，交易量將繼續萎縮。

　　“隨著(zhù)前期調控政策的持續消化，一些熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)已趨穩定。”廈門(mén)大學(xué)管理學(xué)院教授戴亦一表示，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)調控風(fēng)向仍將以打擊投機、引導合理住房需求為調控的重中之重。受開(kāi)發(fā)周期的影響，廈門(mén)目前土地供應仍有局限性，供需矛盾下，未來(lái)房?jì)r(jià)或將出現高位趨穩的態(tài)勢。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，2017年去庫存戰略將繼續，尤其是三四線(xiàn)城市仍會(huì )強化政策導向。對于一二線(xiàn)城市尤其是一些熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，庫存規模不足。因此，從抑制房?jì)r(jià)、滿(mǎn)足基本住房需求等角度看，仍需積極通過(guò)加大供地、疏解城市人口、加大保障房供應等方式來(lái)解決。

　　在交行首席經(jīng)濟學(xué)家連平等專(zhuān)家看來(lái)，樓市調控目的為“穩”而非“降”，不會(huì )達到讓房?jì)r(jià)下降的程度。倘若房地產(chǎn)投資下降將進(jìn)一步拖累制造業(yè)投資下降，從這個(gè)角度講，2017年房?jì)r(jià)一定要非常穩定，政府需要精準控制房?jì)r(jià)上漲。

　　來(lái)源：經(jīng)濟參考報 記者：周強

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)