蘇州某餐飲公司整體股權轉讓項目，項目公司現出售蘇州某飲食文化有限公司100%股權、蘇州某餐飲管理有限公司45%股權項目，兩項目捆綁轉讓。掛牌截止日期為2018年5月22日，轉讓底價(jià)19億元。

項目簡(jiǎn)介

蘇州某飲食文化有限公司，注冊資本人民幣5000萬(wàn)元，股東為蘇州某集團有限公司及其他36位自然人。

蘇州某餐飲管理有限公司，股東為蘇州某飲食文化有限公司、蘇州某投資集團有限公司、上海某投資合伙企業(yè)(有限合伙)。

兩家標的公司股權結構如下，投資方受讓后，將合計持有蘇州某飲食文化有限公司100%股權，蘇州某餐飲管理有限公司100%股權。

公司核心資產(chǎn)：

①蘇州某餐飲管理有限公司55%股權。公司注冊資本人民幣2000萬(wàn)元，該品牌商標被國家工商總局商標局認定為馳名商標，同時(shí)已被中華人民共和國商務(wù)部認定“中華老字號”。公司現于北京、上海、蘇州、南京等地經(jīng)營(yíng)22家品牌分店(直營(yíng)店18家，加盟店4家)。

②某國際知名快餐品牌蘇州公司20%股權(含一個(gè)董事會(huì )席位)。

③蘇州觀(guān)前商圈三萬(wàn)四千平米左右商業(yè)地產(chǎn)。目前基本處于對外出租狀態(tài)，年租金及綜合管理費約6000萬(wàn)元。

價(jià)值分析

根據以上三項核心資產(chǎn)，本項目的價(jià)值點(diǎn)主要有以下部分：

①中華老字號連鎖餐飲業(yè)務(wù)部分

(1) 公司擁有百年老字號中餐品牌的經(jīng)營(yíng)權，形成了公司獨有的餐飲品牌集群優(yōu)勢;

(2) 公司主營(yíng)蘇幫菜。作為蘇幫菜所從屬的淮揚菜系最近幾年的發(fā)展規模，開(kāi)店數量，包括餐飲業(yè)的營(yíng)業(yè)額、從業(yè)人員等多方面，每年發(fā)展速度10%-20%，首屈一指;

(3) 公司預計2018年將在北京新開(kāi)兩家分店，廣闊的經(jīng)營(yíng)布局為其奠定了擴大規模、提高市場(chǎng)占有率的基礎;

(4) 公司剔除非日常經(jīng)營(yíng)性損益后，2016年、2017年度息稅前利潤分別為3470萬(wàn)元、2992萬(wàn)元，稅前經(jīng)營(yíng)利潤分別為2183萬(wàn)元、1574萬(wàn)元。公司毛利潤率維持在66%左右的較高水平且高于行業(yè)平均，體現出品牌優(yōu)勢帶來(lái)的強勁營(yíng)業(yè)收入增長(cháng)能力。

②國際知名快餐品牌股權投資部分

(1) 股權投資的蘇州公司隸屬全球知名的餐飲集團，于1987年進(jìn)入中國。蘇州公司以開(kāi)店268家，進(jìn)駐小城鎮40座，未來(lái)3年還將進(jìn)入14家小城鎮，預計新開(kāi)店53家，開(kāi)啟地區市場(chǎng)全覆蓋的步伐;

(2) 蘇州公司已邁入快速增長(cháng)期，2016年度公司收到股利3865萬(wàn)元。2017年的利潤大幅增長(cháng)，凈利潤2.551億元人民幣，確認投資收益5101萬(wàn)元。

③觀(guān)前商圈物業(yè)部分

(1) 蘇州位于江蘇省，是江蘇長(cháng)江經(jīng)濟帶重要組成部分。水運、鐵運、陸運立，體交通網(wǎng)絡(luò )全覆蓋，城區更有地鐵1、2、4號線(xiàn)軌道交通開(kāi)通，3、4號線(xiàn)正在修建。蘇州的地理位置優(yōu)越，素有“上海后花園”之稱(chēng);蘇州常住人口達1100萬(wàn)人，是江蘇唯一的一個(gè)常住人口過(guò)千萬(wàn)的城市。

(2) 經(jīng)過(guò)多年的經(jīng)營(yíng)，公司名下的自有房產(chǎn)面積達3.4萬(wàn)余平方米，且大部分房產(chǎn)坐落在蘇州市著(zhù)名的商業(yè)中心-觀(guān)前街(步行街)，尤其是太監弄美食一條街在餐飲行業(yè)享有較高的聲譽(yù)，年租金及綜合管理費約6000萬(wàn)元。

(3) 從租金情況看，觀(guān)前租金是其他商圈的3-5倍?？梢?jiàn)觀(guān)前龍頭商圈地位實(shí)至名歸。

項目定價(jià)

根據資產(chǎn)評估報告(中元評報字【2018】5號)評估結果，按照收益法，蘇州某餐飲管理有限公司45%股權凈資產(chǎn)評估值為15764.85萬(wàn)元。根據資產(chǎn)評估報告(中元評報字【2018】6號)評估結果，按照資產(chǎn)基礎法，蘇州某飲食文化有限公司100%股權評估值為264170.51萬(wàn)元。評估價(jià)值合計為279935.36萬(wàn)元(約28億元)。

本項目轉讓底價(jià)=279935.36*67.87%≈19億元。

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圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)