2016年上半年，是2010年不斷推出限購以來(lái)，中國房地產(chǎn)政策環(huán)境“最寬松”的時(shí)期。從中央到地方，一系列重磅的樓市刺激政策輪番出臺，全國范圍內“去庫存”已成當務(wù)之急。樓市刺激政策主要涉及信貸、稅收、購房補貼等各類(lèi)實(shí)質(zhì)性環(huán)節，甚至購房契稅也史無(wú)前例作出調整放松，強勁地支撐了市場(chǎng)的全面復蘇。

　　

但進(jìn)入樓市下半年，決策層的思路開(kāi)始出現新的變化。

　　

去庫存：從加快到有序引導

　　

7月26日，被視為觀(guān)察宏觀(guān)政策方向最佳窗口的中共中央政治局會(huì )議召開(kāi)，在分析研究當前經(jīng)濟形勢的基礎上，部署下半年經(jīng)濟工作。

　　

會(huì )議對于政策的定調仍然是“積極的財政政策和穩健的貨幣政策”，并明確了落實(shí)“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”五大重點(diǎn)任務(wù)，并首次提及了“抑制資產(chǎn)泡沫”。

　　

值得注意的是，多位房地產(chǎn)業(yè)人士在接受《國際金融報》記者采訪(fǎng)時(shí)認為，作為一個(gè)半年的總結會(huì )議，其實(shí)代表了宏觀(guān)政策的方向，對于下半年房地產(chǎn)有很大意義。

　　

“當下的一二線(xiàn)城市地王頻出，房?jì)r(jià)飆升，基本就可以定義為資產(chǎn)泡沫。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對記者表示。

　　

對于“五大重點(diǎn)任務(wù)”中的“去庫存”，中共中央政治會(huì )議上的描述為：“去庫存和補短板的指向要同有序引導城鎮化進(jìn)程和農民工市民化有機結合起來(lái)。”而在2016年經(jīng)濟工作會(huì )議上，對去庫存的表述是：“通過(guò)加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)。”

　　

在張大偉看來(lái)，對“去庫存”的用詞從“加快”到“有序引導”，其中的變化值得推敲。

　　

“過(guò)去全面寬松的趨勢已經(jīng)出現了變化，在市場(chǎng)分化的基礎下，調控政策也開(kāi)始了明顯的分化。在未來(lái)的‘去庫存’上，房地產(chǎn)調控政策將不僅是分城施策，更多地會(huì )升級到一城一策、一城多策。”張大偉說(shuō)。

　　

在同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉看來(lái)，中央層面已經(jīng)開(kāi)始注意到城市之間樓市分化越來(lái)越明顯，尤其是對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快與“地王”頻現的城市來(lái)說(shuō)，進(jìn)入下半年之后，其樓市走勢將受到各方面的不確定性因素影響。

　　

張宏偉向記者透露，下半年國家會(huì )嚴控“地王”，雖然政策沒(méi)有出，但是會(huì )提前預警。據他介紹，國土資源部等多部委已經(jīng)向熱點(diǎn)城市部署研究防止“地王”頻現、防范地價(jià)異常的應對措施。

　　

在信貸政策方面，張宏偉認為，“收信貸”降杠桿為下半年熱點(diǎn)城市樓市降溫。通過(guò)提高二套房首付比例“降杠桿”成為未來(lái)核心二三線(xiàn)城市樓市政策的重要特征。

　　

房?jì)r(jià)：下半年漲幅可能走弱

　　

那么，隨著(zhù)政策層面的變動(dòng)，下半年的樓市會(huì )如何走?

　　

在嚴躍進(jìn)看來(lái)，從2016年的房?jì)r(jià)走勢來(lái)看，今年下半年房?jì)r(jià)將會(huì )繼續上漲，但漲幅會(huì )弱于今年上半年。

　　

“換而言之，房?jì)r(jià)沒(méi)有下跌的趨勢，總體繼續會(huì )上漲，只不過(guò)后續若信貸政策收緊，市場(chǎng)交易會(huì )下跌，這個(gè)時(shí)候，房?jì)r(jià)漲幅會(huì )比較小。”嚴躍進(jìn)說(shuō)，對于部分房?jì)r(jià)漲幅小的三四線(xiàn)城市，購房節奏加快或放緩本身問(wèn)題不大，而省會(huì )城市房?jì)r(jià)上漲的速度會(huì )加快，這是需要警惕和注意的。

　　

中國社科院最新發(fā)布的《中國住房2016中期報告》預測，2016年下半年到2017年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì )迎來(lái)一個(gè)短期調整期。持續的政策刺激與有力的制度變革的力度，決定調整幅度和時(shí)間提前或者延后，調整可能遲到，但不會(huì )缺席。

　　

中國社科院認為，未來(lái)市場(chǎng)分化將從“少數城市熱、多數城市冷”轉向兩極分化進(jìn)一步加劇。東部城市、一二線(xiàn)城市和經(jīng)濟、交通、環(huán)境好的大都市周邊城市以及三線(xiàn)中心城市將升溫，其他三四線(xiàn)及以下城市將持續較冷。

　　

樓市：調整期或遲到，但不缺席

　　

張宏偉認為，從以往出現過(guò)熱階段的樓市表現來(lái)看，每當市場(chǎng)過(guò)熱的時(shí)候，全國性的調控政策勢必會(huì )出臺，為樓市降溫。但如今，樓市調控政策基調轉為“分城施策”，也就意味著(zhù)，哪個(gè)城市當前出現過(guò)熱的狀況，哪個(gè)城市或將面臨調控的風(fēng)險。所以，對于一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，隨著(zhù)相關(guān)政策的出臺，樓市會(huì )進(jìn)入調整期，甚至個(gè)別房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市會(huì )出現下跌。

　　

以上海為例，為了抑制去年下半年以來(lái)的房?jì)r(jià)上漲，3月25日，“史上最嚴”上海樓市新政“滬九條”發(fā)布，調控措施進(jìn)一步收緊了信貸政策，同時(shí)限購政策門(mén)檻進(jìn)一步提高，非滬籍居民繳納社保及稅務(wù)的要求從兩年提高到5年。

　　

張宏偉認為，政策面收緊加之現在市場(chǎng)的價(jià)格和量有所透支，市場(chǎng)應該會(huì )在下半年到明年進(jìn)入調整期，“但進(jìn)入調整期的時(shí)間點(diǎn)可能會(huì )因外一些額外市場(chǎng)因素的影響而有所推遲”。

　　

對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，長(cháng)江證券研報認為，從短期來(lái)看，在銷(xiāo)售火熱和融資暢通雙重利好疊加之下，房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)狀況大幅好轉，資金壓力明顯緩解。但是從長(cháng)期來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿運行仍然面臨較高的償債壓力以及財務(wù)風(fēng)險。

　　

同花順數據顯示，截至7月22日，滬深兩市已有62家上市房企公布了半年報預告，其中，利潤預增的公司有17家(含預增13家、略增4家)，占比近三成。

　　

與此同時(shí)，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的好轉讓房地產(chǎn)上市公司目前資金較為寬裕。數據顯示，上市房企2016年一季度末貨幣資金達到6423億元，同比大幅增長(cháng)77%，短期借款和一年內到期的非流動(dòng)負債則環(huán)比下降5%，短期償債壓力大幅緩解，上市房企的貨幣資金覆蓋率已經(jīng)由2014年末的0.84上升至2016年一季度末的1.14。

　　

“中國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入‘白銀時(shí)代‘之后，市場(chǎng)繁榮度開(kāi)始下降，行業(yè)的周期性、波動(dòng)性可能會(huì )成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)一大特點(diǎn)，高杠桿、高增長(cháng)帶來(lái)的巨大財務(wù)風(fēng)險不容忽視，其對房企的打擊可能是致命的。”長(cháng)江證券認為，降低負債水平、規避財務(wù)風(fēng)險，可能成為未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)需要研究的課題。

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)