9月21日晚間，新城控股公告稱(chēng)，公司子公司上海新城萬(wàn)嘉房地產(chǎn)有限公司、上海禹隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與中國金茂全資子公司上海慶茂置業(yè)有限公司簽署合作開(kāi)發(fā)協(xié)議。金茂將以18.13億元對價(jià)獲得新城虹口地塊項目公司49%股權，而新城持股51%，占主導地位。

 

　　一名業(yè)內人士認為，央企下半年拿地大部分冷靜了很多。他認為這或許源于此前約談傳聞。但這并不代表央企們不再參與高價(jià)地建設，前述案例便是新的表現形式之一。

 

　　因央企存在資金成本低與其他資源優(yōu)勢，民企往往在拿下高價(jià)地后，會(huì )考慮與前者合作。他進(jìn)而指出，市場(chǎng)仍然是資金與資源為王，比如融信所拿上海靜安高價(jià)地，即將與萬(wàn)科合作，盡管萬(wàn)科不是央企，但在資金成本與房地產(chǎn)資源優(yōu)勢上，并不輸于央企。

 

　　易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)指出，央企目前不再拿高價(jià)地，多半是收到了監管層警告，很多央企確實(shí)會(huì )在土地市場(chǎng)相對低調。對于此類(lèi)央企來(lái)說(shuō)，上半年土地儲備補充有效，下半年適當放緩拿地問(wèn)題也不大。不排除后續央企會(huì )曲線(xiàn)拿地，即持股一些土地儲備不錯的房企股權。

 

　　風(fēng)險共擔

 

　　對于上述引入金茂合作，新城方面表示，合作開(kāi)發(fā)拓展了公司對外合作的空間，有利于分散項目投資風(fēng)險。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦則指出，不管央企還是民企，現在拿的高價(jià)地開(kāi)始陸續做合作開(kāi)發(fā)了。

 

　　新城控股高級副總裁歐陽(yáng)捷表示，選擇與金茂合作，因為其有較強客戶(hù)把控能力和產(chǎn)品設計能力。如果未來(lái)確定是新城操盤(pán)，用“璞樾”品牌的概率較大;但從利潤最大化角度出發(fā)，不排除用“金茂”的牌子。

 

　　盧文曦指出，雖然金茂在上海的布局不追求規模效應，但大寧金茂府之外的后備力量顯然有點(diǎn)單薄。“接連失手顧村地王、虹口地王，金茂恰好可以通過(guò)此舉避開(kāi)央企拿高價(jià)地的風(fēng)險，又可以補充土地儲備。”

 

　　今年9月1日，金茂已經(jīng)出手參股建發(fā)在6月17日拿下的上海嘉定新城E27-01地塊。增資完成后，建發(fā)房產(chǎn)、泰茂置業(yè)(金茂)與隆威投資(保利)間接分別持有項目公司40.532%、29.734%和29.734%股權。

 

　　中報顯示，新城控股上半年在上海有結算和銷(xiāo)售的項目共計13個(gè)，絕大部分集中在嘉定新城或昆山等距主城相對較遠的區域。而金茂在上海開(kāi)發(fā)的大寧金茂府，已經(jīng)在上海高端市場(chǎng)打開(kāi)一片天空，且對虹口所在的涼城板塊也產(chǎn)生較大輻射力。

 

　　央企、民企合作開(kāi)發(fā)為規避風(fēng)險，共同發(fā)展，在今年初就現端倪。

 

　　2月2日，新城引入市北高新共同開(kāi)發(fā)上海青浦宅地。這塊地是新城在2015年11月以6.82億元買(mǎi)入，樓板價(jià)1.81萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率113.34%。

 

　　此外，新城還在蘇州吳江項目與招商、碧桂園聯(lián)合開(kāi)發(fā)，在南京與長(cháng)實(shí)合作，江寧項目與保利共同開(kāi)發(fā)。新城管理層此前也透露，通過(guò)與央企、知名企業(yè)合作可以學(xué)習他們的操盤(pán)手法與開(kāi)發(fā)經(jīng)驗。

 

　　共擔風(fēng)險的案例越來(lái)越多。比如信達地產(chǎn)去年底拿下上海新江灣城地塊后，泰禾集團以11.3625億元參與項目開(kāi)發(fā);信達地產(chǎn)于今年1月以33.9億元摘得的南星橋地塊，確定與濱江合作，濱江入股20%。

 

　　后高周轉時(shí)代

 

　　回首近5年房企發(fā)展歷程，分析人士將其概括為三個(gè)時(shí)代：高利潤高杠桿時(shí)代(2010年以前)、高周轉時(shí)代(2011-2013年)、后高周轉時(shí)代(2013年以后)。這是市場(chǎng)逐步發(fā)展成熟的過(guò)程;也是房企根據市場(chǎng)調整策略，不斷擴張的過(guò)程。

 

　　合作開(kāi)發(fā)并非源自于央企。進(jìn)入后高周轉時(shí)代，房企為了保持ROE和規模增長(cháng)，紛紛開(kāi)始“小股操盤(pán)”。

 

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計顯示，過(guò)去5年間，內地上市的老牌房企“招保萬(wàn)金”和綠城在新購置土地中的權益占比逐年走低。這說(shuō)明這些房企在經(jīng)營(yíng)策略上做出了調整，從獨立開(kāi)發(fā)逐漸轉向合作開(kāi)發(fā)。

 

　　2010年以前，大型房企規模和業(yè)績(jì)的快速增長(cháng)主要依托高利潤和高杠桿策略。比如，從2008年到2010年，綠城的銷(xiāo)售金額上漲了近3倍。同時(shí)段內其核心凈利潤率和資產(chǎn)負債率也同樣上漲明顯。

 

　　2010年以前很多大型房企還處于全國布局階段，市場(chǎng)空間大，相互間競爭不激烈。因此房企可以依靠房?jì)r(jià)上漲及自身品牌價(jià)值提高利潤率;當時(shí)國內的融資渠道較寬，融資成本低，同時(shí)全行業(yè)的負債率也處于較安全水平。因此大型房企可以通過(guò)高杠桿策略來(lái)為其快速擴張提供資金支持。然而，2013年后，經(jīng)過(guò)調控，央企的資金優(yōu)勢開(kāi)始顯現。

 

　　今年上半年，上海實(shí)業(yè)城市開(kāi)發(fā)集團有限公司與上海電力建設有限公司、中國電建地產(chǎn)集團有限公司簽署合作框架協(xié)議。三方將聚焦上海及國內一線(xiàn)城市與長(cháng)三角地區重要城市，共同尋求優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資機遇。

 

　　不過(guò)，有市場(chǎng)分析指出，該合作也在一定程度上暴露了上實(shí)城開(kāi)近年來(lái)的“地荒”處境：雖然背靠上海國資委，卻一直在出售資產(chǎn)以維持現金流，土地儲備日益縮減成為不爭的事實(shí)。

 

　　盧文曦指出，今年拿下土地的房企在拿地后現在會(huì )存在運用壓力，因此越來(lái)越多選擇聯(lián)合開(kāi)發(fā)，打通各自的資源、客戶(hù)、營(yíng)銷(xiāo)渠道等。今后這種合作也將不止存在于央企與民企合作，與國企、一線(xiàn)房企等都有可能。

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)