樓市輪番暴漲，高端住宅受益，價(jià)量齊升。廣州一項目借機橫空出世。

 

　　9月中旬，位于廣州珠江新城的“尚東·柏悅府”樓盤(pán)在香港高調舉行首發(fā)儀式，對外宣稱(chēng)單價(jià)“10萬(wàn)”。該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商尚東控股并非一線(xiàn)房企，此前也無(wú)頂級高端住宅運營(yíng)經(jīng)驗，其高價(jià)入市引來(lái)市場(chǎng)質(zhì)疑聲。

 

　　記者近期深入調查發(fā)現，該樓盤(pán)過(guò)往并不簡(jiǎn)單，項目從拿地到亮相已長(cháng)達19年。且年初雖已拿到預售證，按規定須10天內開(kāi)盤(pán)，但至今約9個(gè)月仍未開(kāi)盤(pán)。此外，除了涉嫌違規捂盤(pán)之外，記者還發(fā)現，該房企手上的近百套預售房源中僅有3套屬于無(wú)抵押可售，另外96套處于抵押不可售狀態(tài)。

 

　　1月拿證，9月方首發(fā)

 

　　9月底，記者在樓盤(pán)面世后不久，即前往現場(chǎng)踩盤(pán)，當時(shí)看到尚東·柏悅府大門(mén)已有豪車(chē)進(jìn)出，其中不乏港牌車(chē)輛。記者嘗試前往銷(xiāo)售中心一探究竟，但因無(wú)預約不能進(jìn)入被保安攔下。

 

　　記者僅從銷(xiāo)售中心外的工作人員處了解到，項目尚未開(kāi)盤(pán)，但樣板房已經(jīng)開(kāi)放，近日深圳、香港以及廣州均有客戶(hù)前來(lái)看房。

 

　　記者查看陽(yáng)光家緣網(wǎng)(廣州住建委旗下房屋信息發(fā)布平臺)發(fā)現，尚東·柏悅府項目早在2016年1月14日就取得預售證。根據規定，取得預售證許可或現房銷(xiāo)售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，要在10天內一次性公開(kāi)全部房源并進(jìn)行銷(xiāo)售。

 

　　但距尚東·柏悅府取得預售證已相隔近9個(gè)月，才在9月中旬舉行首發(fā)儀式，似有涉嫌違規之疑問(wèn)。而更有蹊蹺之處是，據陽(yáng)光家緣信息顯示，尚東·柏悅府自編A1棟獲得預售住宅為99套，其中96套處于抵押不可售狀態(tài)。

 

　　尚東·柏悅府營(yíng)銷(xiāo)負責人劉瓊在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，“因為和銀行之間存在一些貸款，房屋被拿來(lái)抵押，解除抵押就可以簽定合同了。”

 

　　談及何時(shí)解押，該負責人表示，馬上就能解除抵押，但并未告知具體時(shí)間。其還透露，柏悅府內部認購已超20套，金額超10億元。

 

　　尚東·柏悅府預售房未解押卻拿來(lái)認籌，該操作方式是否合規?

 

　　廣州市公共資源交易登記中心一位工作人員告訴記者：房屋沒(méi)有被查封，內部認籌談不上違規。但被抵押的96套房源不能拿來(lái)交易，房管局不會(huì )辦理房產(chǎn)證及過(guò)戶(hù)。該工作人員表示，被抵押的房屋交易需要開(kāi)發(fā)商還款并解押后才能交易。目前這類(lèi)抵押現象還是很常見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商把土地抵押給銀行，獲得所需要的建設資金。

 

　　又有廣州市房屋交易監管中心工作人員表示，被抵押的房屋不可出售，房屋所有權已屬于銀行，需要銀行同意才可以。開(kāi)發(fā)商在與客戶(hù)認籌登記中需要在合同中注明房屋處于抵押狀態(tài)，并承諾多長(cháng)時(shí)間會(huì )解除抵押銷(xiāo)售。

 

　　“作為抵押權人，銀行對于債權享有優(yōu)先受償。”廣東宏力律師事務(wù)所律師呂傳文還告訴記者，而買(mǎi)家可能利益受損。

 

　　拿地到面世輾轉19年

 

　　寸土寸金的珠江新城近兩年并無(wú)住宅用地拍賣(mài)紀錄，尚東·柏悅府給了市場(chǎng)一大驚喜，但地塊何時(shí)拍賣(mài)?尚東又是如何獲得的?

 

　　記者進(jìn)一步調查發(fā)現，尚東·柏悅府從拿地到面世竟已有19年之久。尚東·柏悅府原名尚東瀚御雅苑，位于珠江新城珠江公園南側，占地面積約1.6萬(wàn)平方米。

 

　　廣州市國土資源和規劃委員會(huì )批后公示的資料顯示，尚東瀚御雅苑建設位置為天河區珠江新城花城大道珠江新城L2地塊，由廣州宏瀚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)廣州宏瀚)負責開(kāi)發(fā)建設，廣州宏瀚為尚東控股旗下公司。

 

　　據報道，珠江新城L2地塊由廣州宏瀚于1997年獲取，并在1998年前后取得了《建設用地規劃許可證》和《建設用地批準書(shū)》。

 

　　拿到地塊之后，廣州宏瀚并未立刻開(kāi)發(fā)，而是選擇轉手。記者查看珠江實(shí)業(yè)2005年公告發(fā)現，廣州宏瀚于1998年2月20日與珠江實(shí)業(yè)簽訂協(xié)議，以3.35億元的價(jià)格出讓珠江新城L2、L3-1、L3-2三地塊，珠江實(shí)業(yè)成為唯一的土地使用經(jīng)營(yíng)者。

 

　　但在履約過(guò)程中，雙方產(chǎn)生矛盾，廣州宏瀚將珠江實(shí)業(yè)告上法庭，項目開(kāi)發(fā)無(wú)法啟動(dòng)。包括珠江新城L2地塊在內3個(gè)地塊經(jīng)歷了近8年訴訟后，于2005年底和解。根據約定，廣州宏瀚開(kāi)發(fā)珠江新城L2地塊，而珠江實(shí)業(yè)補交相關(guān)費用后開(kāi)發(fā)其他兩幅地塊。

 

　　2007年8月，廣東宏瀚再次取得珠江新城L2地塊的《建設用地規劃許可證》，其建設工期為2007年8月~2009年8月。但地塊的建設似乎沒(méi)有按期進(jìn)行，2010年珠江新城L2地塊曾因閑置而被點(diǎn)名勒令“整飭”。

 

　　也就是在2010年，廣州宏瀚申請調整珠江新城L2地塊規劃獲批。珠江新城L2地塊建筑主體高度申請由最高100米調到最高208米，拔高了1倍多。

 

　　據了解，2011年尚東集團董事長(cháng)郭澤偉有意將珠江新城L2地塊打造成全球第二個(gè)愛(ài)馬仕公寓，最終卻并未成型。尚東·柏悅府2014年封頂，到今年9月19日在香港高調亮相，這期間也曾傳出多次入市而未有結果。

 

　　地價(jià)飆升已十多倍

 

　　從1997年拿地開(kāi)始，經(jīng)過(guò)19年的輾轉，尚東·柏悅府終于入市，樓面地價(jià)已從2500元/平方米提升十多倍，幾成珠江新城絕版住宅地塊。

 

　　記者從陽(yáng)光家緣了解到，尚東·柏悅府國土證上顯示土地出讓年限自2007年8月23日。而與尚東·柏悅府所在地塊一起轉讓給珠江實(shí)業(yè)地塊的珠江頤德公館國土證顯示土地出讓年限自1998年5月11日開(kāi)始計算。

 

　　這到底是怎么回事?

 

　　廣州市國土資源和規劃委員會(huì )一份公開(kāi)文件顯示，尚東·柏悅府所在的珠江新城L2地塊在1997年獲得《建設用地規劃許可證》，1998年獲得《建設用地批準書(shū)》，但在2007年又重新獲得《建設用地規劃許可證》，并隨證注銷(xiāo)穗規地證字[1997]第104號《建設用地規劃許可證》與之重疊部分用地紅線(xiàn)及相關(guān)批文。

 

　　關(guān)于這一問(wèn)題，記者聯(lián)系了廣州市國土規劃局相關(guān)工作人員詢(xún)問(wèn)原因，在記者發(fā)送相關(guān)資料和問(wèn)題之后的5個(gè)工作日，該工作人員表示上述情況屬實(shí)，確實(shí)存在變更《建設用地規劃許可證》的情況。

 

　　對于具體原因，上述工作人員說(shuō)還在進(jìn)一步調查中，截至發(fā)稿，記者尚未獲得相關(guān)回復。

 

　　單價(jià)“10萬(wàn)”遭遇新調控大潮

 

　　據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)報道，尚東·柏悅府項目總戶(hù)數99套，戶(hù)型面積達到400~1000平方米，吹風(fēng)價(jià)格號稱(chēng)“10萬(wàn)”，最高單價(jià)甚至達15萬(wàn)元/平方米。

 

　　中原地產(chǎn)廣州項目部總經(jīng)理黃韜明確表示，尚東·柏悅府去香港發(fā)布是噱頭，完全沒(méi)有必要。因為香港買(mǎi)內地房的客戶(hù)少，再加上廣州限購，外地戶(hù)口購房條件相對繁瑣，很多香港人買(mǎi)不了廣州住宅。

 

　　記者實(shí)地探訪(fǎng)看到，項目在花城大道與海清路交界處，位于道路主干道的交匯處。該樓盤(pán)后面是大片的獵德回遷房。就此，黃韜表示，尚東·柏悅府的優(yōu)勢在于新，但地處回遷房旁，成為瑕疵。

 

　　在談及銷(xiāo)售時(shí)，黃韜則表示，尚東·柏悅府貨量少，加上珠江新城發(fā)展已進(jìn)入頂峰，基本上沒(méi)有住宅可以開(kāi)發(fā)了，珠江新城高端住宅稀缺，這是該項目的優(yōu)勢，但拿地時(shí)間過(guò)長(cháng)，對于客戶(hù)心理層面會(huì )有一定的影響。

 

　　在2016年，北京、上海、深圳甚至部分二線(xiàn)城市均迎來(lái)成交高潮。今年以來(lái)一線(xiàn)城市高端住宅市場(chǎng)持續放量，1~8月期間10萬(wàn)元/平米以上的高端住宅已經(jīng)去化2123套，同比增幅達4.31倍。

 

　　不過(guò)，這一號稱(chēng)珠江新城最后的高端住宅項目面世后，卻恰巧趕上了大范圍的政策調控，樓市目前前景不明。巨變之下，等待著(zhù)尚東·柏悅府的又是怎樣的命運?

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)