國慶以來(lái)，各城各市的限購已經(jīng)如火如荼，各地調控措施密集出臺。10月8日起，上海全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度，隨著(zhù)不動(dòng)產(chǎn)統一登記工作的推進(jìn)，以此為基礎的房地產(chǎn)稅再度成為社會(huì )熱議話(huà)題。房地產(chǎn)稅就要來(lái)了，如何征收開(kāi)征還面臨哪些障礙呢?房地產(chǎn)稅要一旦實(shí)施，老百姓買(mǎi)房要多交錢(qián)么?你家住房會(huì )“免征”么?

　　【什么是房地產(chǎn)稅】房地產(chǎn)稅，顧名思義，“房”是房產(chǎn)，“地”是房屋下面的土地。房地產(chǎn)稅從廣義和狹義上有不同的理解。從廣義上來(lái)說(shuō)，一切與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收都屬于房地產(chǎn)稅，包括在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、建設、流轉環(huán)節和持有環(huán)節征收的各種稅。而我們今天熱議的“房地產(chǎn)稅”，僅僅是在房地產(chǎn)的持有環(huán)節所要征收的一種稅，不包括開(kāi)發(fā)、建設、流轉環(huán)節已經(jīng)征收的稅種。

　　【房地產(chǎn)稅草案已經(jīng)有了】全國人大財經(jīng)委副主任郝如玉日前稱(chēng)，十八屆三中全會(huì )提出了加快房地產(chǎn)稅的立法步伐和促進(jìn)環(huán)保稅的費改稅內容，今年全國人大安排了環(huán)保的費改稅，但是房地產(chǎn)稅方案還在起草。郝如玉表示，房地產(chǎn)稅迄今已經(jīng)試點(diǎn)征收了5年多，但是操作難度很大，有的地區稅收成本甚至和稅收收入相當，一個(gè)地區征收房地產(chǎn)稅，也使得人才向周邊地區轉移。另?yè)ㄖ迫請?，北京大學(xué)財經(jīng)法研究中心主任劉劍文稱(chēng)，目前房地產(chǎn)稅草案已經(jīng)有了，還需要通過(guò)審議，按照立法程序要三審，最快明年提交全國人大審議，同時(shí)也要看社會(huì )共識等方面，綜合考量之后才能落地。

　　【房地產(chǎn)稅法最快2017年通過(guò)】那么，房地產(chǎn)稅全面開(kāi)征還有多遠呢?北京大學(xué)法學(xué)院教授、中國財稅法學(xué)研究會(huì )會(huì )長(cháng)劉劍文表示，“本屆人大任期是到2017年底，因此，預計房地產(chǎn)稅法最快將在2017年底前通過(guò)，慢的話(huà)可能會(huì )在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內通過(guò)。”

　　【不動(dòng)產(chǎn)統一登記剛起步】實(shí)際上，目前征收房地產(chǎn)稅面臨著(zhù)不少障礙。國家行政學(xué)院經(jīng)濟學(xué)部博士生導師馮俏彬則認為，目前，征收房地產(chǎn)稅在技術(shù)上沒(méi)有太大的困難，因為這一項目相關(guān)部門(mén)已經(jīng)研究了很長(cháng)時(shí)間，財稅界的理論研究也非常充分，包括各個(gè)國家的稅制比較等。在實(shí)踐方面，前幾年在一些地方也都模擬過(guò)，不存在太大的困難。主要的阻礙在于，不動(dòng)產(chǎn)統一登記需要在全國范圍內聯(lián)網(wǎng)，現在這個(gè)系統還沒(méi)有做成。不過(guò)不動(dòng)產(chǎn)統一登記已經(jīng)開(kāi)始起步了，截至今年7月，全國已經(jīng)有170個(gè)地市、1400多個(gè)縣區開(kāi)始不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　【征收范圍與稅率如何確定是難題】全國不同地方的樓市、政府稅收、居民收入水平不同，房地產(chǎn)稅的征收范圍和稅率如何確定是難題。同時(shí)，是否設置“免征額”也同樣是立法難點(diǎn)之一。未來(lái)房地產(chǎn)稅將如何征收?公眾對相關(guān)核心問(wèn)題十分關(guān)注，包括對增量征收還是存量征收、對所有住宅征收還是只針對高檔住宅、按人均面積還是家庭擁有房屋套數征收、房屋價(jià)值如何評估、稅率高低、優(yōu)惠范圍等。業(yè)內人士表示，這些問(wèn)題目前尚無(wú)定論。關(guān)于房地產(chǎn)稅的構成要素，尤其是房地產(chǎn)稅的稅率、免征范圍以及征稅辦法等，還有不少爭議，需要通過(guò)進(jìn)一步討論研究后加以明確。

　　【中短期內，房地產(chǎn)稅與土地出讓金并行不可避免】中國的房地產(chǎn)稅，是土地國有制下對私人住宅征收的財產(chǎn)稅，我國地方政府的財政收入多年以來(lái)嚴重依賴(lài)土地出讓金。2014年上海共收入土地出讓金1763.9億元，相當于2014年上海全市公共財政收入的38.47%(土地出讓金收入不包括在公共財政收入之內)。在地方政府過(guò)度依賴(lài)土地出讓金的現狀下，房產(chǎn)稅的開(kāi)征或擴大試點(diǎn)遭到地方政府的消極對待。目前業(yè)內普遍認為，房地產(chǎn)稅取代土地財政是大勢所趨，未來(lái)將用房地產(chǎn)稅替代地方政府的賣(mài)地收入，成為地方政府的收入來(lái)源。

　　【房地產(chǎn)稅法通過(guò)之后會(huì )立即實(shí)施嗎?】據了解，房地產(chǎn)稅法從通過(guò)到實(shí)施應該會(huì )有一個(gè)過(guò)渡階段，從而讓社會(huì )對法律有充分的認知、了解和準備。立法通過(guò)后并不意味著(zhù)就會(huì )在全國馬上開(kāi)征，兩者不是同步的。房地產(chǎn)稅是典型的地方稅，何時(shí)開(kāi)征會(huì )授權地方政府自己決定，并不是在某個(gè)時(shí)間全國一起征收，各個(gè)地方可以差別化。

　　【房地產(chǎn)稅將有免征額】問(wèn)題又來(lái)了，房地產(chǎn)稅要一旦實(shí)施，老百姓買(mǎi)房要多交錢(qián)么?你家住房會(huì )“免征”么?房地產(chǎn)稅要交多少? 對于征收范圍，中央財經(jīng)大學(xué)財經(jīng)研究院院長(cháng)施正文認為應該設立一定的免稅面積，“免稅面積設定為人均60平方米比較合理，這樣對于三口之家來(lái)說(shuō)，可以有180平方米不用交稅，從而保證了居民第一套住房不用交稅。” 對于免征額和稅率，目前官方并未釋放任何信息。但是，施正文建議，對于免征面積，中央可以設定一個(gè)最低的標準，在此標準之上，各地免征面積可以自行決定是否上浮。

　　【稅率多高?按什么房?jì)r(jià)征收?】舉例說(shuō)明：以北京為例，如果 一家三口在二環(huán)購買(mǎi)一套100平米的房子，需要800萬(wàn)元，按照世界通行的1.5%的稅率(上海、重慶試點(diǎn)房地產(chǎn)稅率介于0.4%—1.2%之間)，每年需要繳納的房地產(chǎn)稅是12萬(wàn)元(每月納稅1萬(wàn)元)。如果在四環(huán)購買(mǎi)100平米的500萬(wàn)元的房子，每年需要繳納7.5萬(wàn)元房產(chǎn)稅，每月納稅6250元。

　　【百萬(wàn)房產(chǎn)或每年繳稅5000元】據了解,未來(lái)的房地產(chǎn)稅主體稅種由房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅合并而成。收稅標準將參照世界通行做法,估算價(jià)值100萬(wàn)的房產(chǎn)可能會(huì )每年增加約5000元稅負。有關(guān)房產(chǎn)稅,實(shí)際早在2011年就開(kāi)始在上海和重慶兩地試點(diǎn)。在上海試點(diǎn)時(shí),新購且屬于家庭第二套及以上住房的,按人均計算,人均超過(guò)60平方米的進(jìn)行房產(chǎn)稅征收。比如一個(gè)居民家庭原來(lái)已擁有的住房面積共計180平方米,剛好人均60平方米,現又新購一套100平方米的住房總價(jià)100萬(wàn),那么其一年應繳房產(chǎn)稅4200元左右。

　　稅制改革，特別是房地產(chǎn)稅改革，必然會(huì )動(dòng)了很多人的“奶酪”，在各個(gè)改革領(lǐng)域中的水是最深的。房地產(chǎn)持有環(huán)節的稅收制度不是一個(gè)簡(jiǎn)單的架構，在國家沒(méi)有立法前，要想取得很大的突破非常困難。不管上海還是重慶，通過(guò)試點(diǎn)，炒房行為還是得到了一定遏制，形成了新稅的調節機制，為今后的立法和征收指明了方向，從草案到立法到最后實(shí)施，房地產(chǎn)稅看來(lái)還有很長(cháng)的一段路要走。

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