隨著(zhù)地產(chǎn)行業(yè)步入白銀時(shí)代，行業(yè)集中度不斷上升帶來(lái)兩極分化加劇，利潤空間的壓縮促使房企紛紛謀“變”，兼并收購(下文簡(jiǎn)稱(chēng)“收并購“)作為一種高效的資產(chǎn)重組方式而被廣泛應用。這主要是基于：一是可較穩妥地擴大規模，開(kāi)辟新市場(chǎng);二是可帶來(lái)多重資源整合，提升企業(yè)競爭力;三是可通過(guò)收購其他領(lǐng)域公司，拓展行業(yè)發(fā)展空間;等等。

　　那么，房地產(chǎn)行業(yè)收并購呈現怎樣的態(tài)勢?哪些標的比較受關(guān)注?未來(lái)的趨勢又將是怎樣?本文正是基于行業(yè)收并購的歷史數據，為大家一一解惑。

　　1、歷年總體情況：交易總額只升不降，交易完成率呈下滑趨勢

　　交易數量：參與總數于2015年升至最高，交易完成率呈下滑趨勢。從2008年至2016年1-10月的收并購交易數量來(lái)看，行業(yè)收并購的參與案件(包括進(jìn)行中、完成、失敗、傳言)步入高峰期的時(shí)間是2014年，而2015年是交易數量最多的年份，為311個(gè)。另外，值得關(guān)注的是，從各年的完成率來(lái)看，歷年呈現下滑的趨勢。除了2008年、2009年、2010年完成率在85%以上，其余年份均在50%上下，2015年以來(lái)呈現直線(xiàn)下滑，滑落至30%以下。另外，不難發(fā)現，行業(yè)進(jìn)入調整期的2009年、2013年是收并購完成率的拐點(diǎn)年份，這說(shuō)明在行業(yè)進(jìn)入低迷期或者調整期，是收并購交易容易達成的最佳時(shí)期。

　　交易額：14年創(chuàng )年度最高值，歷年交易額呈上升趨勢。從交易額來(lái)看，高峰期出現在2014年，2014年行業(yè)收并購的參與案件(包括進(jìn)行中、完成、失敗、傳言)的交易額較2013年大幅增長(cháng)120%。究其原因，2014年交易額的大幅增長(cháng)除了收并購數量的增長(cháng)以外，隨著(zhù)近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)土地、物業(yè)等資產(chǎn)屬性的不斷增值讓收并購的交易額也在逐年增加。2014年整體收并購事件的平均交易額突破10億元(人民幣，下同)，為10.73億元，盡管15年平均交易額有所下滑，但之后2016年又有提升，年平均交易額或能突破20億元。這說(shuō)明行業(yè)內的收并購交易額只升不降已成定勢。

　　標的：房地產(chǎn)類(lèi)依然是主流，多元化類(lèi)或有望上升。從歷史數據來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)是交易標的主要組成部分，交易數量和金額的占比分別高達50%和48%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的收并購交易盛行說(shuō)明目前堅守主業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)仍是主流企業(yè)，且隨著(zhù)行業(yè)銷(xiāo)售集中度的不斷提升，未來(lái)該種類(lèi)別占比依然會(huì )是主導。除房地產(chǎn)類(lèi)以外，由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，故金融類(lèi)標的較受關(guān)注，相對其他標的占比暫時(shí)領(lǐng)先。另外，基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上下游的酒店商業(yè)、建筑工程、物業(yè)、物流等為主導的主流多元化類(lèi)也受到房企青睞。再者，近年來(lái)，影視與文化的收并購也比較盛行，部分企業(yè)加碼該領(lǐng)域的標的試圖發(fā)展多元化的萬(wàn)達。最后，隨著(zhù)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代來(lái)臨，房企借助收并購互聯(lián)網(wǎng)公司為其解決互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)方面的問(wèn)題，也是當下不少房企所選的標的之一。

　　2、2016年：收并購數量或有減少，多元化交易額有所上升

　　2016年以來(lái)，發(fā)生在典型房企之間的整合并購較多，主要體現在：一方面，以中海、中信等國企代表紛紛進(jìn)行整合，優(yōu)化各自發(fā)展戰略，提升整體效率;另一方面融創(chuàng )等擴張欲望較強的房企通過(guò)收并購開(kāi)項目公司，拓展市場(chǎng)規模。除此以外，萬(wàn)達、遠洋等企業(yè)，多元化業(yè)務(wù)擴張的收并購數量也很積極，如萬(wàn)達旗下萬(wàn)達院線(xiàn)今年以來(lái)于全球大手筆“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”一直不斷，收購了多家電影院線(xiàn)企業(yè)。

　　從整體交易來(lái)看，收并購數量或有減少，交易額上升明顯。從2016年1-10月份的情況來(lái)看，收并購參與案件數量(包括進(jìn)行中、完成、失敗)出現大幅銳減，1-10月僅123個(gè)，較同期大幅減少49%。而2016年1-10月收并購交易額卻有所提升，較上年同期上升了24%，全年交易額很可能超越2015年，有望成為有史以來(lái)收并購交易額最高的年份。我們認為并購數量的變少主要有以下原因：一來(lái)，上年留存未完成的交易較多;二來(lái)，隨著(zhù)行業(yè)規模變大，資源集中度不斷加強，企業(yè)之間收并購交易數量也會(huì )減少，三是受房企主觀(guān)意愿的影響，部分房企尤其是小企業(yè)，對行業(yè)持謹慎觀(guān)望態(tài)度，參與收并購的意愿減退。16年收并購交易額的上升主要是今年來(lái)交易額占比較大主要是大企業(yè)之間的業(yè)務(wù)收購與整合、國外企業(yè)/大宗資產(chǎn)收購等如萬(wàn)科456億元收購前海國際100%股權，中海出資310億元并購中信住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù);國外如萬(wàn)達集團230億元收購傳奇影業(yè)100%股權，另外，借殼上市的收并購也是一大筆交易額，如中房向忠旺集團以發(fā)行股份的方式支付282億收購其100%股權，助力忠旺集團借殼中房實(shí)現A股上市。

　　圍繞房地產(chǎn)上下游拓展，房企加碼多元化領(lǐng)域標的。據2016年1-10月份的數據顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易標的數量和金額占比都有所上升，較上年同期上升了近11個(gè)百分點(diǎn)和14個(gè)百分點(diǎn)。原因是今年出現不少大型國企之間的整合，以及像萬(wàn)科收購前海國際這種上百億的收并購事件。文化娛樂(lè )在今年1-10月份的總體交易金額占比均有明顯的提升，較上年上升近12%。這主要受大型房企轉型的影響，如萬(wàn)達轉型多元化，今年大手筆進(jìn)軍影視、娛樂(lè )等產(chǎn)業(yè)?？傮w來(lái)看，除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和其他以外，今年1-10月金融、酒店商業(yè)、物業(yè)、文化娛樂(lè )、建筑工程與裝潢、互聯(lián)網(wǎng)與信息技術(shù)、物流幾個(gè)多元化大類(lèi)合計數量和金額占比均較15年提升了近10個(gè)百分點(diǎn)。我們預計，未來(lái)隨著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)容量見(jiàn)頂，圍繞房地產(chǎn)上下游或基于房企自身資源情況的多元化業(yè)務(wù)收并購交易或將再度提升。

　　3、總結與展望：收并購難度只升不降，“大魚(yú)吃小魚(yú)，小魚(yú)吃蝦米“現象或將延續

　　從以上數據分析我們得出如下結論：

　　從歷年收并購數量/金額來(lái)看：交易額在上升，而完成率卻面臨下滑;

　　從收并購標的種類(lèi)來(lái)看：房地產(chǎn)類(lèi)依然是主流，多元化類(lèi)或有望上升：

　　從參與收并購的企業(yè)來(lái)看：不少成長(cháng)型房企借收并購之手實(shí)現擴張，大型房企偏好大額標的。

　　收并購項目并非如公開(kāi)市場(chǎng)競價(jià)拿地那樣簡(jiǎn)單，其復雜博弈過(guò)程收購達成期間會(huì )比較長(cháng)，對于房企而言并非易事。但房企也可抓住客觀(guān)有利條件，實(shí)現短期內一蹴而成，尤其是當行業(yè)處于調整期。另外，受政策影響，國企之間的整合也是當下一個(gè)契機，想在此輪政策利好下有所收獲的房企要不斷完善自身各方面的能力，如企業(yè)運營(yíng)能力、資產(chǎn)儲備、品牌建設等等。

　　最后，如果不考慮企業(yè)其他優(yōu)勢，僅從交易成本的角度來(lái)看，歷史數據顯示房地產(chǎn)行業(yè)收并購單項目的交易額是上升的，且其趨勢十分明顯。這對于企業(yè)而言，加大了收并購的資金門(mén)檻，收并購難度將不斷增加。由此，行業(yè)內“大魚(yú)吃小魚(yú)，小魚(yú)吃蝦米“現象或愈加明顯，對于那些風(fēng)險承受能力弱的企業(yè)，很可能將成為標的。

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)