在去年以來(lái)“去庫存”政策激勵下，需求集中釋放甚至之前透支，加上10月“限購”政策作用下，濟南房地產(chǎn)市場(chǎng)10月新建商品住宅成交量環(huán)比跌幅超60%。與之鮮明相對的則是，土地市場(chǎng)明顯轉暖，新近出讓15宗地，共拍出220億元高價(jià)，多宗地塊溢價(jià)率都在200%左右。剛剛從庫存泥潭里尚未完全抽身的濟南市場(chǎng)，莫非又要進(jìn)入地價(jià)飛漲的快車(chē)道?

　　我們認為濟南房地產(chǎn)市場(chǎng)存在三大紅利及一大隱憂(yōu)。

　　紅利一：“東拓、西進(jìn)”發(fā)展戰略成效顯著(zhù)，成交規模有較大增長(cháng)空間

　　自2010年以來(lái)，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)數個(gè)調控周期，期間各線(xiàn)城市量?jì)r(jià)走勢多有調整，但是濟南似乎并不受調控周期影響，商品住宅成交量逐年提高。2015年成交面積首次突破1000萬(wàn)平方米，2016年1-10月成交量進(jìn)一步提升至1385萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)61%。與此同時(shí)，濟南房?jì)r(jià)基本維持穩中有升的態(tài)勢，隨著(zhù)樓市去庫存進(jìn)程提速，房?jì)r(jià)增速漸有加快的趨勢，現已突破萬(wàn)元整數關(guān)口。

　　近年來(lái)，濟南地域范圍不斷擴大，助力樓市成交規模直線(xiàn)攀升，集中表現在以下兩點(diǎn)：其一，在近郊、遠郊形成多個(gè)新城，房?jì)r(jià)已形成主城區、近郊和遠郊三級價(jià)格梯隊，吸引不同購買(mǎi)力客群前來(lái)置業(yè);其二，新建城區積極引入“高精尖”產(chǎn)業(yè)，導入大批產(chǎn)業(yè)人口，支撐購房需求持續釋放。以東部老工業(yè)區為例，區域內長(cháng)期伴隨著(zhù)大氣污染、空氣質(zhì)量低下等問(wèn)題，嚴重影響市民日常生活及區域價(jià)值。隨著(zhù)產(chǎn)業(yè)騰挪發(fā)展策略持續推進(jìn)，東部老工業(yè)區已完成33家企業(yè)搬遷或關(guān)停，電子信息、新材料等一批“高精尖”產(chǎn)業(yè)已落地生根，產(chǎn)業(yè)轉型升級策略漸顯成效。

　　“東拓西進(jìn)”發(fā)展戰略仍在持續發(fā)酵。根據最新的城市規劃顯示，濟南城市架構仍將延續“東拓、西進(jìn)”發(fā)展戰略，以經(jīng)十路為主線(xiàn)，打造東西城市發(fā)展軸，中心城區面積將由526平方公里擴大到1022平方公里。據悉，東拓范圍遠至彩石、孫村、郭店片區， 西進(jìn)范圍遠至長(cháng)清區。雖然“北跨”未納入新版城市規劃，但是黃河新區仍在積極申請國家級新區，黃河變內河、跨河發(fā)展前景著(zhù)實(shí)可期。參考南京江北新區獲批后樓市、地市量?jì)r(jià)表現，一旦黃河新區獲批國家級新區，黃河以北片區將開(kāi)啟新的發(fā)展篇章，必將成為濟南樓市新的增長(cháng)極。

　　紅利二：地鐵可拉近主城區與遠郊區域時(shí)空距離，沿線(xiàn)板塊價(jià)值明顯提升

　　山東省是以青島、濟南為經(jīng)濟發(fā)展的雙引擎。盡管濟南是內陸城市，不具備青島、日照、威海等省內沿海城市的港口優(yōu)勢，但是濟南乃山東半島向內陸發(fā)展的重要中轉站。濟南高鐵線(xiàn)路呈放射狀分布，直通19個(gè)省會(huì )直轄市，省內其他城市需要途經(jīng)濟南再流向外省市，大批人流、物流帶來(lái)了可觀(guān)的經(jīng)濟效益，助力濟南經(jīng)濟持續健康發(fā)展。

　　更為重要的是，濟南地鐵正在如火如荼的施工建設階段，共計規劃8條地鐵線(xiàn)，分為市中心線(xiàn)(M4、M環(huán)線(xiàn))、濟南十字發(fā)展軸(M1、M2、M3)和都市核心區快線(xiàn)(R1、R2、R3)三大類(lèi)。其中，在建線(xiàn)路有R1、R3線(xiàn)，年底R2線(xiàn)將開(kāi)工，預計2020年濟南地鐵將正式通車(chē)運行，屆時(shí)將有效緩解城市擁堵及遠郊區域出行不便的難題。受益于地鐵遠景規劃，沿線(xiàn)板塊價(jià)值顯著(zhù)提升，甚至新東站板塊、唐冶板塊等原先的冷門(mén)板塊一躍成為如今的熱點(diǎn)板塊，地價(jià)、房?jì)r(jià)上漲動(dòng)力著(zhù)實(shí)強勁。

　　紅利三：土地資源漸向品牌房企傾斜，三四房大戶(hù)型產(chǎn)品持續熱銷(xiāo)

　　濟南土拍市場(chǎng)門(mén)檻頗高，招拍掛多以組團的形式，過(guò)高起始價(jià)、成交總價(jià)限制了部分中小房企參與競拍。以新晉出讓的第28號公告為例，除高新區徐家舊居改造地塊之外，其余地塊分為文莊組團2宗地、南北康組團7宗地和彩石組團5宗地。由于項目體量龐大，疊加企業(yè)拿地熱情高漲，土拍競爭激烈，地價(jià)顯著(zhù)高企，尤其是南北康組團及彩石組團總價(jià)分別高達86億和93億，明顯超出部分中小房企的資金能力范圍。

　　濟南土地資源漸向品牌房企集中，尤以魯能、綠地、中海、中鐵等國資企業(yè)為代表。鑒于國企、央企資金管控能力強健，更有財政資金托底，即使樓市再次陷入新一輪調整期，國資企業(yè)資金周轉壓力甚微，降價(jià)意愿普遍不足，更難以出現大范圍的降價(jià)潮，給濟南房地產(chǎn)市場(chǎng)平添一道“安全閥”。

　　由于濟南土地出讓以組團方式居多，房地產(chǎn)市場(chǎng)匯集著(zhù)眾多大盤(pán)項目，市中區二環(huán)南路板塊更是以大盤(pán)云集著(zhù)稱(chēng)。值得一提的是，大盤(pán)業(yè)績(jì)表現可圈可點(diǎn)，二環(huán)南路板塊內的魯能領(lǐng)秀城、華潤城、魯能•領(lǐng)秀公館和中國MALL•城市之星全部進(jìn)入銷(xiāo)售金額TOP10。大盤(pán)項目憑借上佳的口碑效應，客群來(lái)源廣泛，在全市范圍內都有著(zhù)較強影響力，其受市場(chǎng)周期性調整的影響不大。

　　改善性需求持續釋放，房?jì)r(jià)猶存結構性上漲壓力。在預算充足的情況下，客戶(hù)更為喜歡一步到位，大戶(hù)型產(chǎn)品持續熱銷(xiāo)。銷(xiāo)售金額TOP10項目均主打改善性需求，三房、四房戶(hù)型最為暢銷(xiāo)。譬如銷(xiāo)冠項目魯能領(lǐng)秀城，主力戶(hù)型135平米三房和190-240平米四房，著(zhù)重迎合二孩家庭及三代同堂家庭的居住需求，為項目熱銷(xiāo)奠定了堅實(shí)的市場(chǎng)基礎。

　　隱憂(yōu)：調控政策讓原本就脆弱的市場(chǎng)情緒產(chǎn)生較大波動(dòng)

　　整體而言，濟南樓市調控政策相較溫和，其一，限購范圍局限于部分區域，集中在歷下區、市中區、槐蔭區、天橋區、歷城區和高新區;其二，本市戶(hù)籍家庭執行最為寬松的限購標準，已擁有3套住房才限購，很大一部分戶(hù)籍家庭仍有購房資格;其三，現有限購、限貸城市中，濟南乃是唯一的限購但不限貸的城市，意味著(zhù)購房者首付款支出并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性提高。

　　盡管如此，10月初濟南重啟限購令之后，購房者觀(guān)望情緒漸濃，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交明顯降溫。10月商品住宅成交面積僅有80萬(wàn)平方米，僅高于今年2月，為年內第二低點(diǎn)，環(huán)比下降61%。對比其他城市，濟南環(huán)比跌幅居前，這與濟南尚未完全擺脫庫存困擾、尚未完全摘掉高庫存的帽子密不可分。正如很多城市一樣，經(jīng)過(guò)一年的“去庫存”努力——削減供應、刺激需求，市場(chǎng)供求關(guān)系才剛開(kāi)始回歸正常，而這樣的平衡關(guān)系又非常敏感、脆弱。

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)