北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已趨于理性

　　北京市住房和城鄉建設委員會(huì )表示，自深化房地產(chǎn)調控政策以來(lái)，北京商品住房交易回落、購房資格審核量漲幅回落，房地產(chǎn)調控效果顯現，市場(chǎng)預期趨于平穩，購房群體趨于理性。

　　據住建委統計的數據顯示，10月1-16日，商品住房(不含自住房)共簽約8781套，較9月商品住房成交同比漲幅回落29.3個(gè)百分點(diǎn)。從購房資格核驗情況看，10月1-16日為1.74萬(wàn)戶(hù)，較9月同比漲幅回落50個(gè)百分點(diǎn)。

　　此外，住建委表示，從調研情況看，10月份各售樓處及門(mén)店的合同簽訂量、客源量、房源量、帶看量等全面回落，目前二手房業(yè)主漲價(jià)的沖動(dòng)已經(jīng)得到明顯平息，掛牌報價(jià)更加理性。

　　住建委在官網(wǎng)發(fā)布的文章中稱(chēng)，今年以來(lái)，北京市深入開(kāi)展一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規整治行動(dòng)，尤是“930”新政出臺以后，集中開(kāi)展了在售商品房項目和房地產(chǎn)中介機構執法檢查工作，督促相關(guān)企業(yè)嚴格落實(shí)房地產(chǎn)調控政策要求，杜絕發(fā)生捂盤(pán)惜售、哄抬房?jì)r(jià)等多種擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行為。

　　公司債是房企重要融資渠道

　　一則關(guān)于“交易所疑似‘一刀切’式暫停地產(chǎn)公司債”的消息在債券市場(chǎng)間傳播。據媒體報道，多名券商債券發(fā)行人士表示，交易所暫停了地產(chǎn)企業(yè)公司債的發(fā)行，其中包括已經(jīng)拿到無(wú)異議函的項目。昨日，一名券商人士告訴記者，在樓市調控的背景下，雖然符合標準的地產(chǎn)公司債仍在正常審核發(fā)行，但地產(chǎn)公司債的發(fā)行確實(shí)愈發(fā)趨嚴，上交所對發(fā)行項目的窗口指導也變得更加嚴格。

　　據了解，9月下旬，交易所對房企進(jìn)行分類(lèi)管理，先滿(mǎn)足準入標準，然后按照規模等指標繼續分類(lèi)。新政的準入門(mén)檻為主體評級AA級及以上，且滿(mǎn)足四個(gè)條件：1.境內外上市公司;2.省級政府、省會(huì )城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬房企;3.以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企;4.中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )排名前100名的其他民營(yíng)非上市房企。

　　達到準入門(mén)檻后，房企以5個(gè)關(guān)鍵指標作為分類(lèi)。5個(gè)指標包括：最近一年末總資產(chǎn)小于200億元;最近一年末營(yíng)業(yè)收入小于30億元;最近一年末扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤為負值;扣除預收賬款后資產(chǎn)負債率大于65%;存貨中，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、開(kāi)發(fā)成本、土地儲備于三四線(xiàn)城市占比大于50%。

　　若觸發(fā)一項及以?xún)葹?ldquo;正常類(lèi)”，觸發(fā)兩項為“關(guān)注類(lèi)”，觸發(fā)三項及以上為“風(fēng)險類(lèi)”。對正常類(lèi)，交易所會(huì )給予正常審核;對關(guān)注類(lèi)，房企需要更詳細的信息披露，細化到項目具體細節，進(jìn)一步明確契約條款或增信;而對于風(fēng)險類(lèi)，原則上不予受理，需要增信達到AA+級以上，再按照關(guān)注類(lèi)審核的要求進(jìn)行審核。

　　今年以來(lái)，多家取得高價(jià)地的房企均在債券市場(chǎng)上保持了活躍的身影。以融信為例，其今年以來(lái)的債券市場(chǎng)融資包括：3月22日，融信完成發(fā)行第一批私人公司債券，本金額5億元人民幣，為期3年，年利率7.5%;4月29日公告稱(chēng)，完成發(fā)行第二批私人公司債券，5.5億元，為期3年，年利率7.4%;6月24日公告稱(chēng)，完成發(fā)行第三批私人公司債券，10.5億元，為期3年，年利率7.52%;7月29日公告稱(chēng)，完成發(fā)行第四批私人公司債券，29億人民幣，為期3年，年利率5.8%?？梢哉f(shuō)，在銀行對高價(jià)地的貸款收緊之后，債券市場(chǎng)已經(jīng)成為制造高價(jià)地最重要的資金來(lái)源。

　　野村中國地產(chǎn)研究部主管高劍鋒表示，某些房企規模很大，但負債率和現金流存在某些問(wèn)題，因此應對房企發(fā)債進(jìn)行明確和嚴格的細化。在市場(chǎng)下行時(shí)，企業(yè)的現金流本身就會(huì )出現短缺情況，此時(shí)如果投資者要求贖回債券，則企業(yè)的現金流將遭遇很大壓力。

　　房地產(chǎn)富豪榜

　　胡潤研究院今日發(fā)布胡潤百富榜子榜之一《2016胡潤房地產(chǎn)富豪榜》(HurunPropertyRichList2016)，這是胡潤研究院連續第十一次發(fā)布“胡潤房地產(chǎn)富豪榜”前50名。62歲的首富王健林及其家族以1150億元第六次成為“地產(chǎn)首富”;58歲的許家印以505億元上升兩位到第二，恒大今年前三季度銷(xiāo)售首次超過(guò)萬(wàn)科登上行業(yè)第一位置;75歲的北京地產(chǎn)女王陳麗華以490億位居第三。姚振華首次入榜即進(jìn)入前十，以400億位居第六。

　　與胡潤百富榜總榜不同，房地產(chǎn)富豪榜只計算企業(yè)家在房地產(chǎn)領(lǐng)域的財富。上榜富豪財富計算的截止日期為2016年8月15日。

　　近年來(lái)，地產(chǎn)富豪國際化趨勢明顯，國內企業(yè)積極布局海外。其中海外開(kāi)發(fā)項目包括碧桂園馬來(lái)西亞旗艦項目森林城市，泛海洛杉磯“泛海廣場(chǎng)”，富力馬來(lái)西亞公主灣，雅居樂(lè )馬來(lái)西亞滿(mǎn)家樂(lè )，富華新西蘭柏悅酒店等。胡潤表示：“我預測未來(lái)十年全球各大國的最大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都將來(lái)自中國。”

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)