2016年，是房地產(chǎn)的大牛市。不僅中國一線(xiàn)二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)飛漲，在海外，加拿大溫哥華、澳洲的悉尼和墨爾本、以及美國的加州也興起了一波房產(chǎn)投資的熱潮。

 

　　隨后，各地政府推出了相應的限制措施?？墒?，進(jìn)入2017年，中國的三亞、美國的西雅圖和加拿大的多倫多等地的火爆樓市還是沒(méi)有止住。

 

　　更極端的情況發(fā)生在香港。去年11月5日，香港全面提高買(mǎi)賣(mài)住宅物業(yè)印花稅率，無(wú)論交易價(jià)格高低，稅率均調高至交易額的15%。然而，從該政策出臺4個(gè)月多來(lái)，香港樓市依然火熱。不僅如此，2月24日，內地房企龍光合景以約168.56億港元的價(jià)格，拍下香港鴨脷洲利南道的用地，打破了香港近20年土地總價(jià)紀錄。

 

　　同樣是寸土寸金，同樣是空間有限，但在新加坡，房?jì)r(jià)已經(jīng)連續3年下跌了，可謂是房地產(chǎn)狂歡當中的一股清流。

 

　　新加坡市區重建局1月3日公布的最新數據顯示，新加坡2016年四季度房?jì)r(jià)環(huán)比再度下跌0.4%，已是連續第13個(gè)季度下跌，其中高端住宅自2011年以來(lái)價(jià)格下跌超過(guò)15%。2016年，新加坡房?jì)r(jià)全年下跌達3%。

 

　　根據新加坡市區重建局和美聯(lián)物業(yè)的數據顯示，從2013年9月到2016年12月，新加坡房?jì)r(jià)指數從148左右一路下跌到137.2，而香港房?jì)r(jià)指數從120左右上漲到146.3。

 

　　由于房地產(chǎn)太拖整體經(jīng)濟的后腿，3月10日新加坡政府突然宣布，放松房地產(chǎn)管控措施!小編發(fā)現，新加坡財政部在毫無(wú)征兆的情況下發(fā)布了一套政策：

 

　　過(guò)去，持有時(shí)間不到4年的房屋轉賣(mài)時(shí)，賣(mài)家須繳納房屋價(jià)值4%到16%的印花稅;從今年3月11日起，該時(shí)限縮短到了3年;印花稅稅率也降低到4%～12%。

 

　　放松了對貸款購房者所要求的60%償債率規定。

 

　　這份寬松政策突如其來(lái)，令人驚訝。就在上個(gè)月，凱德集團CEO林明彥還說(shuō)，新加坡此前的嚴控政策還會(huì )持續一年。

 

　　不過(guò)，小編要重點(diǎn)介紹的不是新加坡為什么要放松對房地產(chǎn)投資的管控，而是新加坡為什么最近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)如此不景氣——新加坡主體是華人，難道他們沒(méi)有“安家立業(yè)”的思想?

 

　　從短的原因來(lái)看，這是新加坡政府自金融危機以來(lái)一系列調控政策的結果。

 

　　2008年全球金融危機后，全世界開(kāi)足馬力印制鈔票救市，大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，新加坡也不例外。自2009年3月至2013年10月，新加坡私人住宅價(jià)格上漲了60%。

 

　　自2009年到2013年，新加坡政府先后出臺了8輪降溫措施，包括逐步逐步提高房屋交易的賣(mài)方印花稅，增加按揭貸款首付比例，縮短貸款年限，提高所有印花稅等。如今看來(lái)，這些降溫措施十分有效，以至于新加坡樓市這3年成為徹徹底底的熊市。

 

　　從長(cháng)的原因來(lái)看，則是新加坡政府對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位——“房子是拿來(lái)住的，不是拿來(lái)炒的”。在這一定位的指導下，新加坡政府在房地產(chǎn)的制度設計上處處用心，以滿(mǎn)足居民居住需求(不一定是買(mǎi)房)為主要目標。

 

　　小編留意到，在新加坡，80%的人口都居住在政府建設的公共房(也稱(chēng)“組屋”)中。而在香港，這一比例僅為21%。

 

　　上世紀60年代，新加坡政府購買(mǎi)了全國80%的土地。這種購買(mǎi)是按政府規劃、開(kāi)發(fā)之前當地土地的價(jià)格來(lái)購買(mǎi)，而不是開(kāi)發(fā)以后被推高的價(jià)格，這樣就節約了政府財政開(kāi)支。

 

　　從土地性質(zhì)來(lái)看，新加坡和香港類(lèi)似，土地都是政府所有，但兩者在開(kāi)發(fā)環(huán)節大相徑庭：

 

　　新加坡政府拿地之后，就開(kāi)始做100年的城市規劃。政府掌控土地開(kāi)發(fā)環(huán)節，并對開(kāi)發(fā)出的房產(chǎn)擁有所有權。政府將這些房產(chǎn)，或賣(mài)或租，定價(jià)(既包括賣(mài)價(jià)也包括房租價(jià)格)參照居民的收入水平并進(jìn)行動(dòng)態(tài)調整——比如一戶(hù)居民家庭此前收入低，那么房租就可以少收一些，收入高則多收一些。

 

　　在香港，土地實(shí)行批租制度，政府通過(guò)高價(jià)賣(mài)地獲得豐厚的財政收入，開(kāi)發(fā)商拿地之后開(kāi)發(fā)再銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商會(huì )盡力將利潤做到最大。這兩個(gè)環(huán)節加價(jià)后，導致香港房?jì)r(jià)一直居高不下——因為香港土地供應始終非常少。

 

　　Nestia租房網(wǎng)對上萬(wàn)個(gè)房源的數據統計顯示，新加坡超過(guò)75%的組屋月租金分布在2000新加坡元～2600新加坡元之間(1新加坡元=4.89元人民幣)。

 

　　但是，低廉的公共住房并不以犧牲居住環(huán)境為代價(jià)。每經(jīng)小編(微信號：nbdnews)發(fā)現，新加坡組屋的環(huán)境很不錯。

 

　　除了嚴控開(kāi)發(fā)環(huán)節，低價(jià)供應住房外，新加坡政府還對房屋買(mǎi)賣(mài)設置了嚴苛的條件，其本質(zhì)也是為了抑制投資投機性需求。其買(mǎi)房條件包括，必須是新加坡公民或者在當地永久居住(大多數城市對外國投資者無(wú)限制);必須年滿(mǎn)21歲;對于首次申請購買(mǎi)組屋的居民，家庭月收入不能超過(guò)12000新加坡元(即夫妻年收入14.4萬(wàn)新加坡元)。

 

　　小編查閱數據發(fā)現，新加坡的人均GDP(2015年)為74000新加坡元左右。從這一標準來(lái)看，80%的新加坡人入住組屋也不足為奇了，因為大部分家庭都負擔得起。

 

　　由于這些獨特的基礎性的制度設計，使得新加坡的房地產(chǎn)成為最不值得投資的品種。根據新加坡建屋發(fā)展局2016年第四季度的二手組屋價(jià)格統計，一套3居室的組屋總價(jià)在30萬(wàn)新加坡元左右，一套4居室的組屋總價(jià)根據區域不同，從35萬(wàn)～80萬(wàn)新加坡元不等。一套5居室的組屋總價(jià)最高也不到80萬(wàn)新加坡元(約合人民幣390萬(wàn)元)。

 

　　除了價(jià)格便宜，政府還會(huì )為渴望改善住房的居民提供補助：

 

　　如果一對夫妻想換套更大的房子和父母或者已經(jīng)成家的小孩住在一起，政府將提供20000新加坡元的補助;

 

　　如果一位單身青年想和父母住在一起，政府則補助10000新加坡元。

 

　　解決住房難題需要足夠的資金，新加坡政府既不賣(mài)地，賣(mài)房的價(jià)格和租金也很低，那建設公共房的財源是怎么解決的呢?

 

　　據新華社報道，除了稅收，新加坡政府還成立了淡馬錫投資公司，其100%股權歸財政部擁有——該公司投資了新加坡電信、新加坡航空、星展銀行、新加坡地鐵、新加坡港口、?；屎竭\、新加坡電力等大企業(yè)，自1974年成立以來(lái)該公司年回報率為16%左右，給國家創(chuàng )造了財政收入，不用搞“土地財政”。

 

　　來(lái)源：每日經(jīng)濟新聞