小孩子最喜歡和肺活量相關(guān)的游戲，一個(gè)是吹泡泡，一個(gè)是吹氣球。

 

　　房地產(chǎn)吹的不是泡沫，是氣球。

 

　　泡泡吹出來(lái)就回不去了，只能一直吹，吹泡泡和看吹泡泡的人的心也跟著(zhù)懸著(zhù)，糾結在期待破和擔心破的心情中，享受著(zhù)撓心的過(guò)程。而且吹泡泡不能換氣，得一口氣吹起來(lái)，中間不能停。終于吹好了，看著(zhù)它在陽(yáng)關(guān)下漂浮，色彩斑斕，十分耀眼，世人沉浸在這美輪美奐的泡泡世界，突然，泡泡破了，無(wú)聲無(wú)息。

 

　　氣球則不然。

 

　　首先，吹氣球是可以換氣的，吸氣，吹氣，捏住氣球口，再吸氣，再吹氣，如果氣球質(zhì)量好，這個(gè)過(guò)程可以一直循環(huán)，直到你滿(mǎn)意為止。氣球吹起來(lái)后，可以封口放在合適的地方慢慢欣賞，而且大多數情況下不用擔心它會(huì )突然破掉。覺(jué)得不夠完美，就解開(kāi)了再吹，如果氣球質(zhì)量足夠好，也可以一直吹到足夠滿(mǎn)意為止。從政策角度講，自1998年開(kāi)啟住房市場(chǎng)化改革，政策就一直在換氣，癟了可以吹起來(lái)，吹大了就適當停停，甚至漏點(diǎn)氣出去。當政策覺(jué)得房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展已經(jīng)基本可以滿(mǎn)足需求的時(shí)候，這個(gè)氣球就可以被掛起來(lái)了。

 

　　其次，氣球的吹法最初是用嘴吹，后來(lái)發(fā)展到用腳吹，再后來(lái)連腳都不用了，直接用電吹。也就是吹氣球這種事情的因為工具的發(fā)展而提高了效率，過(guò)去可能五分鐘才能吹起來(lái)的氣球，現在幾秒鐘就可以實(shí)現。在現實(shí)中，這些工具就是金融工具，最初是房地產(chǎn)信貸、公積金貸款，再后來(lái)就發(fā)展成為各種繞監管打擦邊的“創(chuàng )新”產(chǎn)品，各類(lèi)影子銀行，各類(lèi)金融杠桿橫空出世，如果嘴上不掛點(diǎn)新，都不好意思和人聊天。這里面其實(shí)還有相應的傳導機制，但是不展開(kāi)分析了?？傊?，就是工具越來(lái)越強大了。但是，氣球不一定能頂住。

 

　　最后，氣球可以根據需要成為各種形狀，比如長(cháng)出耳朵，或者凹下一處。但是泡沫不能，泡沫是一起破的，不可能一個(gè)地方高，一個(gè)地方低。不久前，一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)就長(cháng)了耳朵，而遠離一線(xiàn)城市的三四五六七八線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)，就相對形成了洼地。也就是房?jì)r(jià)的漲跌，越來(lái)越差異，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始分化。

 

　　但是，不管怎么說(shuō)，氣球和泡泡最大的區別就是氣球不是你想破想破就能破。

 

　　我很無(wú)聊的用“房地產(chǎn)泡沫”作為關(guān)鍵詞在中國知網(wǎng)上搜索相關(guān)文章，發(fā)現最早的相關(guān)文章可以追溯到1993年。

 

　　最早的文章是1993年2月15日發(fā)表在《中國金融》上的《調整中的日本銀行業(yè)》，文章重點(diǎn)分析了日本經(jīng)濟泡沫尤其是地產(chǎn)泡沫破滅后日本銀行業(yè)的自身調整。由此可見(jiàn)兩點(diǎn)，第一：現代金融和房地產(chǎn)在全世界范圍內從一開(kāi)始就是一對孿生兄弟。換句話(huà)說(shuō)，現代金融本身就是一種吹氣球的手段，因為資金是逐利的，而房地產(chǎn)恰恰又是利潤的高地，兩者必然形成一種循環(huán)支撐;第二：中國早在1998年住房改革之前，就已經(jīng)開(kāi)始研究日本的房地產(chǎn)泡沫，并引以為戒。

 

　　1998年開(kāi)始的中國住房市場(chǎng)化改革之后僅僅三年，也就是住房分配制度結束僅僅三年以后，“泡沫”一詞就和中國的房地產(chǎn)聯(lián)系在了一起。2001年8月，《市場(chǎng)報》的一篇文章就提到了“北京房地產(chǎn)泡沫”。從1998年開(kāi)始到2001年，中國房地產(chǎn)投資額的同比增長(cháng)率分別為14%、14%、21%、27%，從一開(kāi)始，中國房地產(chǎn)就上了“雙”。“房地產(chǎn)泡沫”自此也不再陌生。

 

　　我再次無(wú)聊的用百度新聞尋找了一下“房地產(chǎn)泡沫”的相關(guān)信息，因為百度新聞高級搜索最早可以查詢(xún)到2003年的信息，所以我只能從2003年開(kāi)始統計。

 

　　在時(shí)間欄選中起始日期，每年取首末日，點(diǎn)擊“百度一下”。

 

　　在2003年，只能搜索到14篇相關(guān)新聞，到2004年呢：

 

　　是155篇，以此方式類(lèi)推，一直統計到2016年，關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的新聞，從2003年的兩位數開(kāi)始，第二年過(guò)百，2009年直接過(guò)兩千，2013年過(guò)萬(wàn)，2016年已經(jīng)達到了2萬(wàn)+。

 

　　再舉一個(gè)樣本為例，這個(gè)樣本是我的不堪回首，早在2006年，我曾經(jīng)以“不值這個(gè)價(jià)”為由果斷的拒絕了購買(mǎi)這個(gè)樓盤(pán)，當年出了三環(huán)都已經(jīng)很遠了，這個(gè)樓盤(pán)卻在四惠，就算在去年1月份購入，當時(shí)價(jià)格在4萬(wàn)元/平，現在的價(jià)格也8萬(wàn)元/平。

 

　　所以，氣球不是你想破想破就能破，房地產(chǎn)不是泡沫，是個(gè)氣球。

 

　　如果把整件事情再放大。

 

　　氣球大小，核心要看兩個(gè)條件，第一是肺活量，第二是氣球質(zhì)量。肺活量越大，越有足夠的能力吹起氣球，而氣球質(zhì)量越好，則越能經(jīng)得起吹。

 

　　如果說(shuō)1998年的中國經(jīng)濟，甚至房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)孩子，肺活量比較小，隨著(zhù)中國經(jīng)濟的高速增長(cháng)，基礎貨幣增加，中國已經(jīng)不再是的孩子，肺活量越來(lái)越大，所以越來(lái)越有能力駕馭更大的氣球。

 

　　同時(shí)，氣球的質(zhì)量也越來(lái)越好，GDP升幅傲視全球，人民生活條件改善，可支配收入逐漸增加，消費能力提升，投資出口雙豐收，一派欣欣向榮。

 

　　但是，肺活量和氣球質(zhì)量這兩者也是要相互配合的。良性的配合，讓氣球越來(lái)越大，也越來(lái)越漂亮。而如果兩個(gè)配合失衡，這個(gè)氣球是可以被吹破的，也是最可怕的。

 

　　就如太極的陰陽(yáng)平衡，不平衡了就是中醫說(shuō)的生病了。在央行的貨幣政策報告中，這個(gè)意思的表達是：守住不發(fā)生系統性金融風(fēng)險的底線(xiàn)。

 

　　金融工具的創(chuàng )新發(fā)展，人為的拔高了肺活量的水平，但是氣球跟不上了。因此，為什么要有“供給側改革”，就是因為氣球的質(zhì)量要提升，內部要調整，才能支撐住經(jīng)濟發(fā)展的基礎。舊有的簡(jiǎn)單粗暴的擴大增量的房地產(chǎn)發(fā)展模式走到了盡頭，房地產(chǎn)經(jīng)濟也在面臨自身調整。

 

　　金融創(chuàng )新無(wú)序，杠桿泛濫，氣球吹的越來(lái)越快，一方面是資產(chǎn)荒，實(shí)體經(jīng)濟乏力，一方面是資金在金融系統中的空轉，脫實(shí)向虛，都是“虛胖”。因此，國家一定要“降杠桿”。

 

　　從去年開(kāi)始，一行三會(huì )同時(shí)發(fā)力，央行將過(guò)去的差別準備金動(dòng)態(tài)調整和合意貸款管理機制“升級”為“宏觀(guān)審慎評估體系”，就是可怕的MPA，同時(shí)在下半年重啟了14天和28天的逆回購，有意引導資金負債端期限拉長(cháng)，倒逼金融機構主動(dòng)去杠桿。證監會(huì )發(fā)布“新八條底線(xiàn)”，對杠桿倍數進(jìn)行量化要求，同時(shí)針對萬(wàn)能的基金子公司，也公布了史上最嚴的監管新規，一個(gè)時(shí)代宣布結束，要知道基金子公司是中國獨有的金融機構類(lèi)型，是監管的產(chǎn)物，也是監管的犧牲品。

 

　　針對房地產(chǎn)，央行在去年11月要求各商業(yè)銀行要切實(shí)防止信貸等各類(lèi)資金,尤其是理財資金違規進(jìn)入土地市場(chǎng)。除此之外，不少銀行還暫停了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸的審批。10月28日，滬深交易所同時(shí)發(fā)布公函，對房企發(fā)行公司債進(jìn)行分類(lèi)監管,并明確指出“房地產(chǎn)企業(yè)的公司債募集資金不得用于購置土地”。年底，保監會(huì )出手：規范險資的不動(dòng)產(chǎn)投資行為,要求各類(lèi)保險機構就不動(dòng)產(chǎn)及基礎資產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)的金融產(chǎn)品投資情況開(kāi)展自查。房地產(chǎn)融資越來(lái)越難。

 

　　中國經(jīng)濟面臨轉型升級。氣球不再是過(guò)去的只能往大吹，也開(kāi)始接受適當泄氣，通過(guò)結構性調整，來(lái)適應新的局面，迎接新發(fā)展。退一步，是為了跳的更遠。

 

　　2017年，“降杠桿”毫無(wú)懸念，“影子銀行”無(wú)處遁形。“資產(chǎn)荒”變“資金荒”，留心的話(huà)，可以發(fā)現政府工作報告里沒(méi)有再提“降低企業(yè)融資成本”，市場(chǎng)利率中樞已經(jīng)上行，很多機構將面臨痛苦的轉型，而機會(huì )也就在其中。原有的游戲規則發(fā)生了質(zhì)變，裁判員嚴了，運動(dòng)員不能偷懶了，觀(guān)眾們越來(lái)越聰明了。

 

　　房地產(chǎn)這個(gè)氣球，應該也吹的差不多了，從未有中共中央政治局常委公開(kāi)提出“房地產(chǎn)泡沫”這種詞匯。是時(shí)候把這個(gè)氣球封口了。

 

　　中央經(jīng)濟工作會(huì )議定位2017年樓市的發(fā)展方向是：房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，將綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，抑制房地產(chǎn)泡沫，防止大起大落。

 

　　一切的一切，都是為了氣球不能破，氣球癟了可以再吹，破了就沒(méi)的玩了。

 

　　小不忍，則亂大謀。

 

　　這里向最廣大的資金交易員們致敬，這兩天你們辛苦了!你們真的承擔了太多，后面還得靠你們，的膝蓋。

 

　　來(lái)源：原自其說(shuō)