走在政策邊緣的北京商住房迎來(lái)“史上最嚴限購”政策。3月26日晚間，北京市住建委發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強商業(yè)、辦公類(lèi)項目管理的公告》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《公告》)，一石激起千層浪。根據《公告》，開(kāi)發(fā)企業(yè)在建(含在售)商業(yè)、辦公類(lèi)項目(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“商辦類(lèi)項目”)只能銷(xiāo)售給企事業(yè)單位、社會(huì )組織等，個(gè)人購買(mǎi)二手商辦房需滿(mǎn)足名下在京無(wú)住房和商辦類(lèi)房產(chǎn)紀錄等條件，而且不能使用商業(yè)銀行的個(gè)人購房貸款。至此，市場(chǎng)傳聞已久的商住房調控政策終于靴子落地。

　　全方位限制個(gè)人購商住房

　　根據《公告》，開(kāi)發(fā)企業(yè)新報建商辦類(lèi)項目，最小分割單元不得低于500平方米;不符合要求的，規劃部門(mén)不予批準;而且，開(kāi)發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類(lèi)項目，銷(xiāo)售對象應當是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì )組織。購買(mǎi)商辦類(lèi)項目的企事業(yè)單位、社會(huì )組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應當出售給企事業(yè)單位、社會(huì )組織。

　　而對于個(gè)人購買(mǎi)商住房和已購房屋再銷(xiāo)售，《公告》雖然明確，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì )組織，也可出售給個(gè)人，但也同時(shí)規定了頗為嚴格的限制性政策，包括：名下在京無(wú)住房和商辦類(lèi)房產(chǎn)記錄的，以及在申請購買(mǎi)之日起，在京已連續五年繳納社會(huì )保險或者連續五年繳納個(gè)人所得稅。而且，《公告》規定，商業(yè)銀行暫停對個(gè)人購買(mǎi)商辦類(lèi)項目的個(gè)人購房貸款。

　　史上最嚴厲調控

　　幾乎在所有分析人士眼中，《公告》所涉及的政策，句句“一針見(jiàn)血”，直指商住房交易的每一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節。“新政從規劃、銷(xiāo)售、購房資格、信貸層面精準限制‘商改住’，措施強度不僅是北京史上最嚴格，就算放眼全國，也是針對商住房最為嚴厲的一次調控。”郭毅直言。

　　具體來(lái)說(shuō)，部分專(zhuān)家將《公告》中對個(gè)人購買(mǎi)二手商住房的限購、信貸新政稱(chēng)作為本次新政中影響面最廣的內容。有分析人士甚至表示，如果符合連續五年繳納社?；蛘邆€(gè)稅的條件且名下無(wú)房，消費者基本上都可以直接購買(mǎi)普通住宅了，再疊加個(gè)人購買(mǎi)不允許使用住房貸款的規定，這意味著(zhù)，一段時(shí)間內，北京的商住房基本上難以交易了。在北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，本次公布的二手商住房限購條件，已經(jīng)比購買(mǎi)住宅更加嚴格了，這樣的約束政策將直接導致個(gè)人購房者基本放棄購買(mǎi)商辦類(lèi)產(chǎn)品。而郭毅也表達出了類(lèi)似的觀(guān)點(diǎn)，她認為，“商業(yè)銀行暫停對個(gè)人購買(mǎi)商辦類(lèi)項目的個(gè)人購房貸款”的規定，是北京樓市調控史上首次出現的“零杠桿”產(chǎn)品，雖然單獨來(lái)看此項政策影響還算有限，但與該系列其他限購政策共同出臺后，意味著(zhù)商住房已基本沒(méi)有可能再面向個(gè)人銷(xiāo)售。

　　成交量?jì)r(jià)大幅下跌幾成定局

　　北京的商住房“遭遇”重磅調控政策，未來(lái)市場(chǎng)走勢幾成定局。張大偉預測稱(chēng)，目前市場(chǎng)上，商辦類(lèi)項目約有50%-60%是直接銷(xiāo)售給個(gè)人居住使用，另外還有40%左右的辦公類(lèi)產(chǎn)品，在這種情況下，《公告》出臺可能會(huì )直接導致市場(chǎng)成交量出現50%以上的跌幅，而成交價(jià)格很可能出現30%以上的跌幅。

　　郭毅則以通州去此前實(shí)行的商住房限購政策為例分析稱(chēng)，《公告》中對于在建(含在售)商辦類(lèi)項目銷(xiāo)售對象的限制基本與通州區現行政策力度相當，“去年5月通州實(shí)施這一政策后，10個(gè)月的時(shí)間內，商住房銷(xiāo)量大跌74%，而本次政策放眼全市，同樣限制了二手商辦類(lèi)項目的流通性，商住的投資功能將被極大削減，預計北京商住房的銷(xiāo)量將很快將出現陡崖式下跌。”

　　多地樓市調控加碼 后續或有更多城市加入

　　上周，又有十余個(gè)城市和地區發(fā)布了樓市調控新政，包括北京、廣州、佛山、中山、東莞、廈門(mén)、鎮江、成都、滄州、句容、嘉興、長(cháng)沙、廊坊等，甚至連國家級貧困縣安徽臨泉縣都開(kāi)始限價(jià)了。其中，北京一周內接連出臺了一系列“組合拳”，可謂“史上最嚴”。

　　自“3·17”北京“認房又認貸”樓市調控升級后，多個(gè)部門(mén)又密集出臺了一系列“組合拳”。昨日，北京出臺重磅政策，要求“商改住”限購，在建在售“商辦”不得賣(mài)個(gè)人。這被業(yè)內認為將抑制公寓市場(chǎng)的成交，抑制程度超過(guò)了住宅限購升級的影響。同日，北京市教委發(fā)布消息稱(chēng)，2017年將啟動(dòng)在郊區新建10所優(yōu)質(zhì)校，6個(gè)城區新增25所優(yōu)質(zhì)校，幫扶15所郊區校。同時(shí)，北京更多小學(xué)學(xué)位將搖號確定。這被業(yè)內認為是為北京這輪房?jì)r(jià)上漲的牛鼻子——學(xué)區房市場(chǎng)降溫。

　　除此之外，近日環(huán)珠江三角洲的廣州、東莞、佛山、中山紛紛升級樓市調控政策，環(huán)珠江三角洲的樓市調控大潮可謂高潮迭起。

　　繼廣州和東莞之后，3月26日清晨，中山發(fā)布樓市調控政策，對擁有3套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭，暫停向其銷(xiāo)售新建商品住房;非本市戶(hù)籍居民家庭能提供購房之日前半年以上在本市連續繳納個(gè)人所得稅證明或社會(huì )保險證明的，允許購買(mǎi)1套新建商品住房，補繳不算;對擁有2套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭，暫停向其銷(xiāo)售新建商品住房。此外，對本市戶(hù)籍居民家庭，暫停發(fā)放第三套及以上住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款。對非本市戶(hù)籍居民家庭，暫停發(fā)放第二套及以上住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款。佛山此前也在3月24日深夜發(fā)出樓市限購政策加碼的號令。

　　據不完全統計，3月以來(lái)全國已有24城啟動(dòng)或升級了限購。截至發(fā)稿前，在比較受關(guān)注的幾個(gè)環(huán)珠江三角洲城市當中，還有深圳和珠海、惠州的樓市調控政策暫時(shí)沒(méi)有升級。過(guò)去，深圳樓市的“火熱”早已燒至周邊的臨深地區，更促使了部分需求外溢至臨深片區。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受證券時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)認為，從全國趨勢看，本輪房地產(chǎn)調控相比“9·30”執行力度更嚴，特別是北京為代表的一線(xiàn)城市，再次全面收緊，而且持續“打補丁”，信貸全面收緊，預期在改善需求被抑制后，包括北京、成都、廈門(mén)這些城市有望再次進(jìn)入低迷調整期，成交量已經(jīng)出現了明顯下調，也很可能在二季度出現價(jià)格調整。

　　嚴躍進(jìn)認為，目前各地密集調控是響應“兩會(huì )”的樓市調控思路，充分說(shuō)明“兩會(huì )”以后抑制房?jì)r(jià)泡沫成為樓市管理的一個(gè)重點(diǎn)。預計到十九大召開(kāi)之前，為了穩定房?jì)r(jià)，各地還會(huì )持續調控。

　　來(lái)源：北京商報 證券時(shí)報