從3月17日到3月19日，包括北京、廣州、石家莊、鄭州、長(cháng)沙、保定等 6個(gè)城市出臺了樓市限購政策。一線(xiàn)城市中，北京和廣州的限購限貸政策全面升級，再次突破之前“史上最嚴”限購限貸政策之上限。

 

　　北京這次出臺的政策很有意思，除了進(jìn)一步提高二套房貸最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%;同時(shí)，降低住房貸款期限，將原來(lái)最高可達30年的貸款期限降至25年核心政策之外，同時(shí)為自己的供地政策進(jìn)行了大篇幅的辯護。

 

　　廣州的升級版限購政策連夜發(fā)出，核心是將非廣州市戶(hù)籍居民家庭連續繳納個(gè)稅或社保的期限從三年提高到滿(mǎn)5年，而且強調非廣州戶(hù)籍居民家庭不得通過(guò)補繳個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì )保險繳納證明購買(mǎi)住房。

 

　　除了這六個(gè)城市，3月份以來(lái)，已經(jīng)有南昌、三亞、贛州、南京、青島等城市也出臺了限購限貸政策。這樣，今年以來(lái)實(shí)施或者升級限購措施的城市總共達到了24個(gè)，包括：三亞、杭州、嘉善縣、南京、青島、南昌、贛州、連江縣、滁州市、張家口崇禮區、三河市、大廠(chǎng)縣、香河縣、固安縣、懷來(lái)縣、淶水縣、涿州市、天津武清區、北京、石家莊、鄭州、廣州、長(cháng)沙、保定。既有一線(xiàn)城市，也有二線(xiàn)城市，甚至還有四五線(xiàn)，但具有炒作概念的都市圈的小城市。

 

　　從這些新一輪限購限貸城市的特點(diǎn)看，限購限貸的針對性非常強，就是針對近期房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的區域，這些城市大體可以分為四類(lèi)：

 

　　一是廣州，作為一線(xiàn)城市，去年漲幅平緩，今年開(kāi)始補漲，2月份70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)統計數據顯示廣州2月新房環(huán)比上漲0.8%，僅次于三亞;

 

　　二是北京及北京周邊，屬于京津冀概念熱炒的區域，特別是環(huán)北京的一些熱點(diǎn)區域;

 

　　三是三亞，屬于今年炙手可熱的海南板塊，長(cháng)期停滯之后，開(kāi)始回暖;

 

　　四是去年的一些熱點(diǎn)城市，包括南京、鄭州等。

 

　　相對于去年“9.30”連夜出臺調控措施，本輪調控盡管范圍更廣，但很顯然絕不是地方上的“自選動(dòng)作”，高層抑制房?jì)r(jià)上漲的意圖非常明顯。從最近房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現看，除了海南的房?jì)r(jià)屬于多年停漲后的反彈，其他很多地方可謂極度瘋狂。特別是熱炒京津冀概念，讓房?jì)r(jià)進(jìn)入前所未有的癲狂狀態(tài)。比如石家莊的房?jì)r(jià)，幾乎一天一個(gè)價(jià)，根本無(wú)法用常識去解釋?zhuān)h(huán)北京的一些城市，武清、固安，燕郊一房難求，市場(chǎng)上種種還會(huì )大漲傳言引發(fā)恐慌，在這種情況下，政策層面進(jìn)行疏導和表態(tài)，是必要的，也是為一些熱炒的地區回歸理性的關(guān)鍵舉措。

 

　　筆者注意到，包括張高麗副總理、周小川行長(cháng)及發(fā)改委主任何立峰最近都公開(kāi)表態(tài)，要警惕房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險。

 

　　張高麗在“中國發(fā)展高層論壇”上表示，堅持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，分類(lèi)指導，因城施策，重點(diǎn)消化三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)的過(guò)量庫存。并把房地產(chǎn)泡沫列為今年主要的風(fēng)險點(diǎn);

 

　　周小川最近表示，中國金融體系總體健康，但也存在總體杠桿率偏高、債市房市風(fēng)險和跨市場(chǎng)影子銀行業(yè)務(wù)活躍等風(fēng)險;

 

　　國家發(fā)改委主任何立峰在“中國發(fā)展高層論壇”上將房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟的失衡列為當前中國經(jīng)濟發(fā)展面臨三大結構性的失衡之一，指出“有大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，曾經(jīng)一度帶動(dòng)了一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)過(guò)快的上漲，進(jìn)一步推高了實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展的成本。”提出要控制信貸資金過(guò)度流向房地產(chǎn)業(yè)。

 

　　高層如此密集的對房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行表態(tài)，極為罕見(jiàn)，后面透露出的政策信號不容小覷。

 

　　筆者在之前的文章中分析過(guò)最近房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，我在之前的文章中分析過(guò)原因：

 

　　第一，房地產(chǎn)政策的“塔西陀陷阱”，經(jīng)過(guò)多年的調控之后，民眾對于政策的執行力和效果已經(jīng)不抱希望，市場(chǎng)一旦有風(fēng)吹草動(dòng)，立即就會(huì )奮不顧身的殺入;

 

　　第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)的很多玩法，大家已經(jīng)比較熟悉。比如，北京今年的供地計劃比去年砍掉了一半，直接導致未來(lái)供給短缺的預期，這是最近北京房?jì)r(jià)上漲的重要原因，而統計數據所謂的“停漲”連普通老百姓都知道是不讓賣(mài)高價(jià)盤(pán)的結果，而不是真的不漲了;

 

　　第三，政策前后表述不同導致市場(chǎng)預期的逆轉。從去年“9.30”到年底的中央經(jīng)濟工作會(huì )議，對房地產(chǎn)的調控調子極為嚴厲，但“兩會(huì )”發(fā)布的政府工作報告，調子突然極為溫和，既沒(méi)有提“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，更沒(méi)有提遏制熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，給外界的解讀是，為了穩增長(cháng)，政策會(huì )對房地產(chǎn)展示更溫柔的一面;

 

　　第四，在很多資金沒(méi)有其他投資渠道，去海外投資被嚴格限制的情況下，重回中國內地房地產(chǎn)，大家在限購以及去年暴漲之后的城市里繼續尋找投資機會(huì );

 

　　第五，有些地方，房子仍然是炒的，比如環(huán)北京地帶，“京津冀”這三個(gè)字基本被炒糊了，在產(chǎn)業(yè)、人口、公共政策還遠遠沒(méi)有到位的情況下，甚至交通仍然在規劃中，房?jì)r(jià)已經(jīng)提前暴漲到位，滿(mǎn)眼都是投資客，購買(mǎi)的群體主要是北京人，北京人購買(mǎi)這些房子大多都是出于投資，而不是居住，這是一個(gè)完全因為投資需求瘋狂的市場(chǎng)。

 

　　這種人為制造出來(lái)的熱度不僅影響京津冀一體化的戰略，而且對房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢產(chǎn)生了極壞的影響。

 

　　在市場(chǎng)對政策本身不信任的情況下，市場(chǎng)的反彈力度超過(guò)了預期，如果不在政策層面釋放明確的信號，市場(chǎng)可能再次面臨失控的局面，繼續推升價(jià)格泡沫，提升系統性風(fēng)險爆發(fā)的系數，這是任何人都不愿意看到的。在這種情況下，連續出臺政策，釋放明確的紅線(xiàn)和信號不僅必要，而且及時(shí)。

 

　　但是，在釋放信號，劃出紅線(xiàn)，表明態(tài)度的同時(shí)，必須對目前實(shí)施的一些政策進(jìn)行反思。今年很多城市表態(tài)，要確保“房?jì)r(jià)環(huán)比不上漲”，為了完成這個(gè)目標，無(wú)所不用其極，采取各種辦法限制高價(jià)樓盤(pán)上市，這樣做的結果是人為制造了短缺的恐慌，為什么杭州、北京等城市新房一房難求，根本原因就在于人為控制價(jià)格，導致開(kāi)發(fā)商要么推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間，要么想方設法規避限價(jià)措施，加價(jià)賣(mài)房就成了流行規則。

 

　　再比如，在土地供應上，盡管北京在剛發(fā)布的文件里長(cháng)篇累牘為自己辯護。說(shuō)一些媒體和中介對今年北京的土地供應計劃有曲解和誤讀，稱(chēng)今年實(shí)際供地量將是去年全年實(shí)際供應量的2.5倍。這只能說(shuō)明去年完成計劃太差了，這也是導致北京出現恐慌性購買(mǎi)的主要原因。必須強化熱點(diǎn)城市的土地供應計劃執行情況，對完不成計劃的應該進(jìn)行問(wèn)責。政府不應該搞土地饑餓營(yíng)銷(xiāo)，制造人為的恐慌。

 

　　我前面說(shuō)過(guò)，這次加強版的限購限貸政策，其實(shí)是給市場(chǎng)釋放明確信號，也是給劃紅線(xiàn)，高層絕不愿意看到房?jì)r(jià)失控最終導致泡沫演化成系統性風(fēng)險，這是“穩”的總方針不允許的?；谝陨戏治?，短期中國房地產(chǎn)市場(chǎng)全面降溫的可能性在提升，人為導致的熱炒之風(fēng)應該會(huì )治理，市場(chǎng)會(huì )回歸理性。

 

　　如果政策信號明確，一些該調整的城市會(huì )調整，風(fēng)險也會(huì )在短期釋放。從歷次的調控看，加強版的調控之后，市場(chǎng)在三個(gè)月到半年的周期內會(huì )明顯降溫，當然，從2010年以來(lái)房地產(chǎn)政策的周期看，很少有堅持兩年的，因此，本輪出于降溫和主動(dòng)排險的調控，不出意外應該會(huì )在兩年之后迎來(lái)轉折點(diǎn)。

 

　　未來(lái)的市場(chǎng)怎么看，還是以前的判斷：短期看政策，中期看城鎮化進(jìn)程，長(cháng)期看人口轉折點(diǎn)。就城鎮化進(jìn)程和人口而言，輕言中國房?jì)r(jià)崩盤(pán)的時(shí)間恐怕又會(huì )遭遇市場(chǎng)的嘲笑。但在調控周期下，市場(chǎng)安全的范圍一定會(huì )繼續收縮，我之前提出的絕大多數城市選擇買(mǎi)房可以等到六月份市場(chǎng)和政策明朗之后再做決策。而不考慮短期的波動(dòng)，中期沒(méi)有問(wèn)題，可以選擇隨時(shí)出手買(mǎi)房的范圍，只會(huì )在我提出的“4+10”，即四個(gè)一線(xiàn)城市，加10個(gè)核心城市及國家級的城市群。今年三線(xiàn)城市的熱度不會(huì )持續，房地產(chǎn)的主角永遠輪不到三線(xiàn)擔綱，他們永遠是跑龍套的角色。

 

　　來(lái)源：光遠看經(jīng)濟 作者：馬光遠