一方面是地產(chǎn)轉型，另一方面也是一個(gè)極好的拿地由頭。正如明哥最近遇到的幾個(gè)地塊，或配建醫院、或配建學(xué)校、或產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)配套住宅，從而繞開(kāi)競爭激烈的土拍市場(chǎng)獲取住宅用地。

 

　　通過(guò)股權收購介入

 

　　直接收購社會(huì )上一些成熟醫療機構的股權，藉此進(jìn)入醫療地產(chǎn)行業(yè)，有代表性的開(kāi)發(fā)商是恒大集團、宜華地產(chǎn)和世榮兆業(yè)。

 

　　?恒大集團：打造醫療旗艦

 

　　財大氣粗的恒大集團在“醫療+地產(chǎn)”的道路上頻出大招。其目標是在新型國際醫院、醫學(xué)美容及抗衰老、健康管理、養老產(chǎn)業(yè)等四大業(yè)務(wù)領(lǐng)域積極探索，創(chuàng )造新的利潤增長(cháng)點(diǎn)。

 

　　推進(jìn)方式：收購了香港一架上市公司，改名為恒大健康，推進(jìn)在醫療健康產(chǎn)業(yè)的布局。

 

　　項目進(jìn)度：1、今年3月，恒大健康已與海南省、韓國原辰(韓國最大的醫療整形機構)達成三方合作，將在博鰲樂(lè )城先行區建立國際級醫學(xué)美容及抗衰老中心;2、選址在天津的首家恒大原辰醫學(xué)美容醫院即將開(kāi)業(yè);3、恒大集團與哈佛附屬布萊根醫院組成的聯(lián)合團隊，正在三亞海棠灣實(shí)地考察，為在中國共建新型國際醫院選址。

 

　　盈利模式：自建醫院、醫學(xué)美容中心等，通過(guò)醫療健康服務(wù)帶來(lái)收入，并帶動(dòng)養老地產(chǎn)等的發(fā)展。

 

　　獨特優(yōu)勢：截至去年年底，恒大在全國147個(gè)城市有305個(gè)大項目，業(yè)主總數370萬(wàn)且每年還將新增七八十萬(wàn)人，有著(zhù)豐富的社區資源和產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗。恒大健康考慮引入先進(jìn)的醫療技術(shù)及設備，借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)整合龐大業(yè)主的群體，為社區居民提供全方位的醫療健康服務(wù)。而養老產(chǎn)業(yè)方面，恒大健康則有意向在全國多個(gè)中心城市設立養老服務(wù)機構，滿(mǎn)足老年群體對健康生活的各項需求。恒大集團預計，今年在中國至少6個(gè)一二線(xiàn)城市設立分支機構，年營(yíng)業(yè)收入超過(guò)160億元，服務(wù)人群超過(guò)5000萬(wàn)人。

 

　　?宜華地產(chǎn)：收購+參股

 

　　宜華地產(chǎn)以7.2億元收購廣東眾安康后勤集團股份有限公司全部股權，并以1.2億元收購深圳友德醫科技有限公司20%股權，進(jìn)軍網(wǎng)絡(luò )醫院行業(yè)。

 

　　廣東眾安康后勤集團股份有限公司是中國醫院后勤社會(huì )化服務(wù)的領(lǐng)先企業(yè)，主要從事醫院后勤服務(wù)全方位一體化管理，涉及醫院機電管理，消防管理，保安、保潔服務(wù)，導醫、導診、病人陪護服務(wù)，病人餐飲服務(wù)，醫療設備物資管理，醫院手術(shù)室、重癥監護室等醫療設施的潔凈工程建設，以及醫院信息化建設等業(yè)務(wù)功能。

 

　　通過(guò)兩次收購的宜華地產(chǎn)成功介入醫療行業(yè)，并且醫療板塊業(yè)務(wù)超過(guò)了地產(chǎn)板塊，正式更名為宜華健康，得到資本市場(chǎng)的高度認可，估值在一年內暴漲近10倍。

 

　　?世榮兆業(yè)：曲線(xiàn)跨界進(jìn)入

 

　　與宜華地產(chǎn)單刀直入不同，世榮兆業(yè)選擇的是“曲線(xiàn)跨界”的方式。其通過(guò)旗下全資子公司世榮投資出資1000萬(wàn)，以增資方式取得珠海至和置業(yè)投資有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“至和置業(yè)”)81%股權，從而獲得“橫琴?lài)H生命科學(xué)中心”項目的投資、開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)權利。

 

　　在此之前，至和置業(yè)已與珠海市橫琴新區管理委員會(huì )、廣州醫科大學(xué)附屬第一醫院，就投資建設“橫琴?lài)H生命科學(xué)中心”項目簽訂了《戰略合作框架協(xié)議》。因此，世榮兆業(yè)控股后即獲得了“橫琴?lài)H生命科學(xué)中心”項目的投資、開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)權利。

 

　　橫琴?lài)H生命科學(xué)中心項目位于國家級新區橫琴新區，規劃用地面積約20萬(wàn)平方米，計容建筑面積約40萬(wàn)平方米。項目?jì)热葜饕ǎ和顿Y一所三級甲等綜合醫院，配套病床數不少于1000張;建設先進(jìn)的智能健康療養康復中心;引進(jìn)國內外最先進(jìn)的基因研究機構，設立臨床基因研發(fā)和檢測中心;開(kāi)發(fā)醫學(xué)研究中心、國際交流與會(huì )議中心等商業(yè)服務(wù)配套設施。

 

　　小結：通過(guò)股權收購直接獲取成熟的醫療專(zhuān)業(yè)和管理團隊，可以有效降低風(fēng)險，特別對于想要介入醫療的中小房企來(lái)說(shuō)，是最為明智的選擇。因此帶來(lái)的缺點(diǎn)是品牌影響力會(huì )較小。

 

　　打造醫藥健康產(chǎn)業(yè)城

 

　　在較大規模地塊內進(jìn)行建筑集群規劃，實(shí)現醫療機構的區域集中，也是開(kāi)發(fā)商延伸到醫療行業(yè)的一種流行模式，代表企業(yè)有燕達集團、珠江地產(chǎn)。

 

　　已經(jīng)全面運營(yíng)的“燕達國際健康城”，占地面積50萬(wàn)平方米(不含附屬用地)，總建筑面積110萬(wàn)平方米，總投資約100億元人民幣，包括燕達國際醫院、燕達金色年華健康養護中心、燕達醫學(xué)研究院、燕達醫護培訓學(xué)院、燕達國際會(huì )議中心等5個(gè)項目。

 

　　通過(guò)遠程可視系統，世界各地的人們都可以通過(guò)電腦清晰了解燕達國際健康城的全景和各功能及每座豪華的建筑。遠程會(huì )診通過(guò)寬大的屏幕，實(shí)現醫生與患者零距離溝通。燕達金色年華養護中心入住者的家人想探望親人，也可以通過(guò)養護中心探親室的屏幕，在家里利用電腦或電視屏幕，就可與親人面對面親切的交談。

 

　　珠江地產(chǎn)與從化政府共同打造的“珠江生命健康城及科技CBD項目”(俗稱(chēng)從化珠江新城)，規劃總面積約2萬(wàn)畝，總投資超過(guò)500億元。這一項目將集醫療、養生、教育、休閑、養老、總部經(jīng)濟于一體。以高端醫療和現代服務(wù)業(yè)為核心，依托“重粒子腫瘤治療設備”等尖端醫療設備和技術(shù)，面向全球市場(chǎng)提供頂級的醫療健康、安養休閑、教育科研和后臺服務(wù)等綜合服務(wù)。

 

　　小結：與中小企業(yè)收購股權介入相比，打造醫藥健康城的投入資金要龐大的多，適合土豪地產(chǎn)公司玩。雖然前期對資金的要求會(huì )很大，但是能夠極好地樹(shù)立品牌影響力。

 

　　財務(wù)性投資醫療機構

 

　　大型房企的手筆更大，選擇一些在醫療行業(yè)有地位的機構進(jìn)行合作，是與其身份匹配的進(jìn)入方式。

 

　　案例：2013年，萬(wàn)科國際兒童醫院項目簽訂了四方框架協(xié)議。萬(wàn)科企業(yè)股資產(chǎn)管理中心、上海新虹橋國際醫學(xué)中心建設發(fā)展有限公司、復旦醫療產(chǎn)業(yè)投資公司等簽署共同建設上海新虹橋國際醫學(xué)中心復旦萬(wàn)科國際兒童醫院的框架協(xié)議。按照協(xié)議，項目總投資2.5億人民幣，由萬(wàn)科企業(yè)股資產(chǎn)管理中心、上海新虹橋、復旦醫療三方出資，萬(wàn)科控股。出資方按照投資占股比例分享收益。同時(shí)可以通過(guò)為業(yè)主提供優(yōu)惠就醫、健康管理等增值服務(wù)，帶動(dòng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

 

　　小結：該種方式的優(yōu)勢是獲取的醫療團隊優(yōu)秀，大品牌公信力強;劣勢是門(mén)檻過(guò)高，耗資巨大，中小房企玩不起，只適合萬(wàn)科等大型實(shí)力房企玩。

 

　　自己投資直接建醫院

 

　　通過(guò)“+醫療”，從而為業(yè)主提供理想的醫療服務(wù)提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)，實(shí)現后者的增值，最終實(shí)現雙贏(yíng)，這是綠城的玩法。

 

　　綠城開(kāi)設杭州綠城醫院整體投資約3億元人民幣，擁有心血管病、整形美容和體檢保健三大重點(diǎn)科室，以及內科、外科、口腔科、骨科、婦科、兒科、中醫科、放射科等26個(gè)臨床與醫技科室。心血管病專(zhuān)科是其主要特色。

 

　　經(jīng)過(guò)特殊的處理，杭州綠城醫院去掉了傳統醫院普遍存在的濃重藥水味，可以減緩病人的緊張、煩躁的情緒;通過(guò)將醫生幾十年慣用的方形辦公桌，改成圓型，有效地拉近了醫患之間的關(guān)系;病區內還設有休閑咖啡吧、屋頂花園等等，讓病人感覺(jué)不是在看病，而是在休閑。

 

　　廣州祈福新邨的祈福集團投資建設的祈福醫院與杭州綠城醫院有異曲同工之妙。通過(guò)一流的酒店式病房、充分滿(mǎn)足每個(gè)病人需求的個(gè)性化服務(wù)，而十分大眾化的收費標準使得其十分親民而走向成功。

 

　　其次是萬(wàn)科在各地建兒童醫院。

 

　　在專(zhuān)科醫院里，兒童醫院的利潤率相對較薄。但在當代的中國社會(huì )，“一家六口圍著(zhù)一個(gè)小孩轉”已經(jīng)成為一種社會(huì )現象。一旦孩子生病了要去醫院，基本上全家的人都跟著(zhù)去。因此，兒童醫院雖然利潤少，但非常聚集人氣，而且能帶來(lái)豐富的“家庭資源”。

 

　　萬(wàn)科做兒童醫院，雖然利潤率遠不及所謂的腫瘤醫院、骨科醫院，但一方面，相比骨科醫院、腫瘤醫院數量較多，國內優(yōu)秀的兒童醫院本身較為稀缺，這就使得萬(wàn)科可以利用其品牌優(yōu)勢和資本優(yōu)勢，迅速將其兒童醫院做大做出品牌;另一方面，當萬(wàn)科兒童醫院具有一定知名度之后，也能相應為其在周邊的住宅項目提供更好的配套服務(wù)。若再加上萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)、養老公寓，那萬(wàn)科將最終實(shí)現“醫院+住宅+商業(yè)+養老”的“生命健康城”終極目標——老、中、青、小通吃!

 

　　小結：直接投資建設醫院，可以保證高效的執行力。醫療可以有效地增加房地產(chǎn)的附加值，最終實(shí)現雙贏(yíng)。缺點(diǎn)是風(fēng)險很高，而且催化醫療成熟的時(shí)間較長(cháng)，前期投入巨大，非土豪房地產(chǎn)公司不能玩。目前，以這種方式進(jìn)入一醫療行業(yè)的開(kāi)發(fā)商較少。

 

　　各方分工，合作運營(yíng)

 

　　各方分工合作，讓專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事是萬(wàn)通地產(chǎn)正在考慮介入醫療產(chǎn)業(yè)的模式。

 

　　目前，公立醫院依然占據主導地位，一家醫院要擴張，往往需要黨委、院長(cháng)跟政府申請經(jīng)費，而后進(jìn)行擴建。醫院自身變成了投資商，還要變成開(kāi)發(fā)商建醫院，最后還要運營(yíng)這家醫院，三件事由同一主體承擔，其效能是比較低的。

 

　　馮侖希望，萬(wàn)通與醫療地產(chǎn)的合作模式是，壽險及其他社會(huì )資本參與投資，房地產(chǎn)公司是開(kāi)發(fā)商，民營(yíng)醫院是運營(yíng)商，在這條產(chǎn)業(yè)鏈上，三者應該各司其職。作為開(kāi)發(fā)商，萬(wàn)通圍繞醫療健康，提供專(zhuān)業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)。專(zhuān)業(yè)的分工，能夠有效提高效能，最終這種模式顛覆的不僅是民營(yíng)醫療的發(fā)展模式，也將最終顛覆了公立醫院的發(fā)展模式。

 

　　總結

 

　　開(kāi)發(fā)商介入醫療產(chǎn)業(yè)并非中國房企的創(chuàng )新，事實(shí)上在國外早已有無(wú)數成功的先例。新加坡百匯控股的前身是一家小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，通過(guò)介入醫療產(chǎn)業(yè)，百匯控股迅速成長(cháng)為了亞洲最頂尖、市值最大的私人醫療結構。

 

　　在百匯控股的玩法中，百匯控股負責營(yíng)造奢華的醫療環(huán)境，醫生在百匯旗下的醫院中租用面積不等的房間開(kāi)辦自己的診所，所有的專(zhuān)業(yè)門(mén)診、手術(shù)收入歸醫生所有;同時(shí)，這些醫生可以共享醫院提供的先進(jìn)檢測及化驗設備，護理以及病房服務(wù)等，這些收入歸醫院所有。

 

　　根據美國Cain Brothers投資銀行的統計數據，醫生首次簽訂租賃協(xié)議時(shí)長(cháng)通常為8年，而且續租率高達90%。相比之下，傳統寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租戶(hù)一般簽3~5 年，續租率為60%左右。醫療地產(chǎn)的租用模式的可預測性高。對于采取自己經(jīng)營(yíng)或財務(wù)投資模式介入醫療地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，中國的人口老齡化帶來(lái)的醫藥需求增長(cháng)空間也是可以預見(jiàn)的。這對轉型期的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，都是一個(gè)巨大的風(fēng)口。

 

　　來(lái)源：明源地產(chǎn)研究院 作者：艾振強